אפשרויות העומדות בפני בעלי הדירות לשיפוץ בדרך של חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה

ככלל, כל ההחלטות המתקבלות בבית משותף והנוגעות לכל בעלי הדירות בו, מתקבלות ברוב של בעלי הדירות באסיפה כללית המתכנסת לשם קבלת ההחלטה. מטרתה של האסיפה הכללית היא לקבוע את דרכי ניהולו ודרך השימוש ברכוש המשותף, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, הסדרת כל הענינים הנובעים מהשכנות בבית המשותף, כולל ניהול ואישור התקציבים הדרושים לניהול הרכוש המשותף.

הוראות החוק באשר לקבלת החלטות לחיזוק בית משותף מפני רעידות אדמה:

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק בתים מפני רעידות אדמה, הידועה בכינוי "תמ"א 38", מאפשרת לבצע חיזוק של בתים קיימים אשר נבנו לפני שנת 1980. הבחירה באילו מבין אפשרויות החיזוק הקיימות יבחרו בעלי הבתים לעצמם, צריכה להתקבל על ידי בעלי הדירות בהסכמה.

חוקים משלימים שהוחקו במקביל או בעקבות תמ"א 38, יצרו תמריצים כלכליים אשר יאפשרו לבעלי הדירות המבקשים לחזק את הבית שבבעלותם לממן את החיזוק באמצעות אותם תמריצים.

בנוסף ובמקביל, הוחק חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח – 2008 (להלן: "חוק החיזוק"), אשר מטרתו להסדיר את מערכת היחסים שבין בעלי הדירות בבית משותף המבקשים לבצע חיזוק של הבית שבבעלותם. נקבעו בחוק הוראות המסדירות את היקף ההסכמה הדרוש לשם ביצוע עבודות שונות בהתאם למדרג החיזוק שבו בחרו בעלי הדירות,  וכן נקבעו בו הסדרים המקנים למפקח סמכות הכרעה בסכסוכים הנובעים מהליך החיזוק.

להלן מדרג העבודות המתבצעות במסגרת תמ"א 38 ומדרג ההסכמה הדרושה לביצוע העבודה הנבחרת:

נקודת המוצא לכל אחת מן הפעולות המנויות ב"חוק החיזוק" היא כי ניתן היתר בניה לביצוע העבודה העונה על דרישות תכנית תמ"א 38, כפי שהיא מאושרת ע"י הועדה המקומית לתכנון ובנייה,  או כי ניתנה הסכמה עקרונית של רשות תכנון, לאחר שרשות התכנון בחנה את התוכנית ושמעה את ההתנגדויות לאותה תוכנית.

  • ביצוע עבודה ברכוש המשותף המביאה לשינויים בו מבלי להרחיב דירות קיימות ומבלי לבנות דירות חדשות בכלל
    * די בהחלטה שהתקבלה מראש ע"י רוב בעלי הדירות בבית המשותף.
    * בעל דירה המתנגד לביצוע פעולות אלו וטוען כי נפגעה זכות מהותית שלו, יוכל לפנות בתביעה למפקח בתוך 30 יום ממועד קבלת ההחלטה או מיום שההחלטה נמסרה לו. פניה במקרה זה אל המפקח, לא תוכל לעצור את הליכי העבודה ברכוש המשותף אלא בהוראה מיוחדת של המפקח. המפקח הוא זה שיקבע אם אכן נפגעה זכות מהותית של המבקש ורשאי הוא לשנות את ההחלטה או להתנות אותה בתנאים, כולל קביעה בדבר תשלום פיצוי, אם וככל שימצא לנכון לקבוע כך.
  • ביצוע עבודה ברכוש המשותף אשר לצורך פעולות החיזוק מבוקש להרחיב דירה או דירות בבית
    * נדרשת החלטה מראש של 60% מבעלי הדירות, בדבר הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף והצמדתם לאותה דירה, וכן בדבר חלוקת זכויות הבניה הדרושות לביצוע העבודה.
    * המתנגד רשאי להגיש תביעה למפקח בתוך 30 יום ממועד קבלת ההחלטה. יחולו הפעולות ודרך הדיון הקבועים בס"ק א' לעיל.
  • ביצוע עבודה ברכוש המשותף, אשר לצורך פעולות החיזוק מבוקש לבנות דירה חדשה או דירות חדשות לביצוע החיזוק והסדרת מקומות חנייה לדירות החדשות שתבננה, ולא ניתנה הסכמה מראש של כל בעלי הדירות לביצוע העבודה –
    * אין מגבלה באשר למספר הדירות שניתן להוסיף או לשטח הדירות החדשות שיתוספו לבית המשותף. המגבלה הקיימת היא זו הקבועה בתוכנית תמ"א 38 ובהחלטות ועדת התכנון;
    * המפקח רשאי לאשר את ביצוע העבודה אם ביקשו ממנו בעלי דירות שבבעלותם 2/3 מן הדירות ו-2/3 מן הרכוש המשותף צמוד להם, כפוף לשמיעת המתנגדים.
    * המפקח רשאי לקבוע תנאים ולתת הוראות שיאפשרו את מימוש הבנייה והסדרת הרישום הקנייני שלה; למנות עו"ד או רואה חשבון שאינו מבעלי הדירות בבית המשותף ולהסמיך אותו לבצע את כל הדרוש לבניית הדירה החדשה והעברת הזכויות בה לאחר מכן, כולל התקשרות בהסכמים בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף.
  • הריסת הבניין והקמתו מחדש בהתאם לתוכנית החיזוק
    * דרושה החלטה של בעלי הדירות אשר בבעלותם 4/5 (ארבע חמישיות) מן הדירות ו- 4/5 מן הרכוש המשותף צמוד להם.
    * בעלי הדירות המבקשים לבצע את פעולות החיזוק כאמור, ובהעדר הסכמה של כל בעלי הדירות, יפנו למפקח לאישור העבודה. המפקח רשאי לקבוע תנאים ולתת הוראות שיאפשרו את מימוש הבנייה והסדרת הרישום הקנייני שלה, כולל מינוי עו"ד או רואה חשבון שאינם מבעלי הדירות בבית המשותף, ולהסמיך אותו לחתום על הסכמים בשם בעלי הדירות ולעשות כל הדרוש לבניית הבניין, רישומו מחדש בפנקס הבתים המשותפים והעברת הזכויות בדירות שנבנו.
  • נדרש המפקח לקבוע את שווי זכויות הבנייה היחסיות ואת שווי הפיצוי, עליו לפנות לשמאי מקרקעין הנכלל ברשימת השמאים הרשומים כשמאים מכריעים בהליכים לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים).
  • תנאי הוא שביצוע עבודות הרחבה או בנייה של דירות ברכוש המשותף, ייעשה ביחד עם פעולות החיזוק של הבית המשותף או לאחריו.
  • תנאי הוא שכל בעל דירה בבית המשותף חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לביצוע חיזוק מפני רעידת אדמה. מקום בו מבוצעת הרחבה של דירה קיימת אגב חיזוק הבניין, ישא בעל הדירה שדירתו מורחבת, בעלות הרחבת הדירה שלו וכן ישא בעלויות חיזוק הבניין בהתאם לחלקו ברכוש המשותף.
    * כל בעלי הדירות חייבים להשתתף בעלויות, כולל מי שאינו מסכים מראש לביצוע פעולות החיזוק.
  • הדירות החדשות שיבנו, יירשמו בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבית המשותף באותו יחס/חלקים ברכוש המשותף כמו זה הקיים לפני השלמת הבנייה. (מכר הדירות לקבלן הוא למעשה מכר הדירות המוכנות לאחר השלמת בנייתן).
  • חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטורים ממס וממע"מ, מקום בו מבוצעות העבודות ברכוש המשותף לשם ומתוקף תוכנית החיזוק.

זכויות בניה ויכולת הניצול שלהם בבית משותף:

 

זכויות בניה ככלל אינן נחשבות כזכות קניין אלא כזכות הנלווית לזכות הקניין. זכויות קניין אינן "שייכות" לכל דירה בבית משותף אלא לכלל החלקה עליה בנוי הבית המשותף. זכויות אלו הן למעשה היכולת לקבל היתר בניה ומשכך, נהוג לראות בהן נכס כלכלי השייך לכלל בעלי הדירות בבית המשותף. היכולת לנצל זכויות אלו ויכולתו של היחיד להתנגד למימושן בבית משותף, נתונה לפרשנות משפטית. בית המשפט העליון, מפיו של כב' השופט חשין, בפסק הדין הידוע כפרשת צודלר (רע"א 7112/93) קבע כי "הרוכש דירה בבית  משותף….מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו, וכמו הקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה". עמדה זו השתרשה בפסיקת בתי המשפט ובפסיקת המפקחים ובבסיסה ההכרה כי יש לאפשר את ניהול הבית המשותף והזכויות היחסיות של כלל בעלי הדירות בו, תוך שימת דגש על הצורך הקולקטיבי. עמדה זו קיבלה ביטוי מודגש בחוק החיזוק המאפשר לבעלי הדירות לקבל החלטות בדבר ניצול אחוזי הבניה הן מכוח תמ"א ,38 והן זכויות בניה נוספות הניתנות לניצול אגב הליכי החיזוק, באופן המונע מן המיעוט יכולת למנוע את פעולות הבניה (ראו למשל דברי ההסבר להצעת חוק החיזוק (תיקון 2)).

הסדרים מקובלים בהתקשרויות עם קבלנים לביצוע עבודות חיזוק על-פי תמ"א 38:

  • קבלנים העוסקים בבנייה על פי תוכניות תמ"א 38, ובעיקר באותם מקרים בהם בעלי הדירות מסכימים להריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש תחתיו, נוהגים לממן עבור בעלי הדירות את עלות הפינוי מהדירות, מימון שכר דירה בדירה חלופית דומה למשך תקופת הבנייה והחזרה לדירות החדשות שתבננה. הקבלנים מתחייבים לממן את הפיקוח מטעם בעלי הדירות, את כל הוצאות הטיפול בהסדרת רישום הבית המשותף, מימון ליווי משפטי עבור בעלי הדירות וטיפול בכל ההיבטים המשפטיים הכרוכים בביצוע העבודות, הוצאת היתר הבנייה, מתן ליווי בנקאי על-פי חוק המכר (דירות) להבטחת רכושם וזכויותיהם של בעלי הדירות וכמובן, בניית דירות חדשות לבעלי הדירות, בדרך כלל וככל שהבניה מאפשרת, גם מרתפי חנייה ומחסנים.
    על אף האמור, כל משא ומתן עם יזם/קבלן, מסתיים בהסכמות ההדדיות שהושגו על-ידי הצדדים עצמם.
  • על בעלי הדירות המנהלים מו"מ עם קבלנים, לעבוד בשקיפות מלאה ולדאוג לכך שכל בעלי הדירות נהנים באופן שווה (בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף), מן ההתקשרות עם הקבלן. קו מנחה לעקרון זה נקבע בפסק הדין ע"א (חי) 899-03-09 שרה קלצ'וק נ' צבי אורון מפיו של כב' השופט י. כהן : "אם יפעל היזם בשוויון בין בעלי הדירות בבית, ויפעל בתום לב, ויחשב את חישוביו לפי הנוסחאות הקבועות בסעיף 5 ל"חוק החיזוק", זכויות הקניין של המיעוט לא תוכלנה לגבור על הזכויות הקנייניות של הרוב, ולמפקח על רישום המקרקעין לא תהיה עילה לדחות בקשתו של הרוב לכפות על המיעוט את ביצוע עבודות החיזוק ובניית הדירות הנוספות לשם מימון עבודות החיזוק, חרף הפגיעה הנגרמת לזכותו הקניינית של המיעוט". עמדה זו התקבלה כעמדה המאפיינת את גישת המפקחים בבואם לבחון את התנגדות המיעוט בבית משותף לאפשר את חיזוק הבית המשותף תוך ניצול זכויות הבנייה הקיימות ומימון החיזוק באמצעות מכירת זכויות אלו לקבלן. (ראו למשל תיק 20/11 פרי אהרון נ' זוסקוביץ רחל, פס"ד המפקחת נתניה מיום 11.9.2011; עש"א (ת"א) 17295-01-12 אסתר נחמיאס-מתוק נ' עמנואל סמולק ואח' מיום 2.4.2012).