האם יכול בעל דירה להעביר חובת תשלום דמי הניהול לשוכר הנכס ולהשתחרר מחובתו – המחאת חוב

בלשכת המפקחת על רישום מקרקעין בעכו                          תיק מס'   65/01
עדה פרנקל, עו"ד

בעניין:        ———————————-
רח' הפלמ"ח 1-2 ומדרך עכו 140
ק.  ביאליק
–    ה ת ו ב ע
נ ג ד

1.  ————–
2.  ————–
ע"י עו"ד י. —-
רח' הנרייטה סולד 23 ק. ביאליק
–    ה נ ת ב ע ו ת

פ  ס  ק     –     ד  י  ן

1.    התביעה בתיק זה הנה לחיובן של הנתבעות,  בעלות חנות מספר 94 במרכז המסחרי "צבר" המזוהה כחלקות —, —  בגוש —–,  בגין חוב לתקופה שמחודש מאי 1999 ועד אוגוסט 2001 בסכום של -.3108 ₪.

2.    הנתבעות אינן כופרות בעובדות או בחוב אלא טוענות שמכיוון שהחנות מושכרת, ועד לחודש מאי 1999 שולמו דמי ההשתתפות החודשיים לנציגות על-ידי השוכר והנציגות לא התנגדה להשכרת החנות ולא התנתה או סייגה באופן כלשהו את השכרת החנות,  יש לראותה כמי שהסכימה לראות בשוכר את החייב בתשלום במקום הבעלים.
הבסיס המשפטי לטענה זו מצוי,  לדעת הנתבעות, בחוק המחאת חיובים.

3.    אין בידי לקבל טענות ההגנה.
ההתקשרות החוזית שבין הנתבעות כבעלות נכס לבין שוכר הנכס אינה דורשת הסכמה של הנציגות ואין הנציגות יכולה להיות מעורבת באופן כלשהו בהתקשרות זו שכן אין לה מעמד כלשהו בנכס ומשכך,  לא יכולות הנתבעות להישמע בטענה שהנציגות לא התנתה ו/או לא סייגה ו/או לא התנגדה להתקשרות החוזית שבינן לבין שוכר כלשהו.   ממילא, "שתיקת הנציגות", אינה יכולה להתפרש כהסכמה להתקשרות כזו או אחרת.

4.    בנוסף,  קובעות הוראות סעיף 6 לחוק המחאת חיובים כי המחאת חוב תלויה בהסכמת הנושה,  זולת אם נשללה או הוגבלה עבירותה לפי דין.
חובת הנשיאה בהוצאות החזקתו של הרכוש המשותף מוטלת, מכח סעיף 58 לחוק המקרקעין,  על בעל דירה וחובה זו אינה ניתנת להעברה אלא בחילופי בעלים בדירה.
להבדיל מן החובה הקבועה בחוק,  אין התנאה לגבי מימושה של החובה בידי אחר.

"יש והדין מטיל על אדם חובה שהוא אינו יכול להשתחרר ממנה על-ידי הסכם או העברתה לאחר,  יחד עם זאת אין איסור להעביר את ביצוע החובה לאחר או לעשות הסכם לשיפוי, שכן אין בפעולות אלו כדי לשחרר את החייב מחובתו."  (מ' בן-פורת,  "חוק המחאת חיובים, תשכ"ט-1969" פירוש לחוקי החוזים, המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, ג' טדסקי עורך,  תשל"ב – 28-30.  וכן ע"א 445/80  נסים ג'ברה נ.  המועצה האזורית בקעת בית-שאן,  פ"ד לז (1) 421, בע"מ 434-435).

ביצוע תשלום דמי ההשתתפות החודשית  לנציגות בידי שוכר אינה אלא "ביצוע על ידי הזולת"  של חובת בעל הנכס,  כאשר הוא עצמו נשאר בעל דברו של הנושה ואחראי לסילוקו התקין של החוב.

5.    לא מצאתי גם סיבה שלא לתת אמון בדברי מר בצלאל כי בפניותיו לנתבעות,  הופנה על ידן לגבות את התשלום לנציגות מן השוכר.
אך אפילו לא פנה,  אין בכך לשחרר את הנתבעות  מחובתן על-פי חוק.  חובת  הנשיאה בתשלום ההוצאות הנדרשות לאחזקת הרכוש המשותף מעוגנת כאמור בחוק,  נקבעת מראש לשנה  ומשולמת לקופה הציבורית כחלק מן התקציב שנקבע, ולא בגין הוצאה כלשהי בפועל.  התשלום צופה פני עתיד ואינו בגדר החזר חוב שלעבר.  מכאן נגזרת חובת בעל הנכס להקפיד בביצוע התשלומים מדי חודש ואין זה תפקידה של הנציגות לרדוף את בעלי הנכסים לגביית התשלום.  (ראה לעניין זה פסקי הדין בעניין ד"ר שלום נ. נציגות הבית המשותף ברח' בן יהודה 2, ירושלים  ע"א  58/87   (לא פורסם) וכן רע"א 294/87 (לא פורסם).

6.    למען הזהירות בלבד  אתייחס גם לטענת העדר ייצוג לתובעת על אף שזו, למיטב הבנתי, נזנחה לאחר שהוצג יפוי הכח למר בצלאל כהן לייצג את התובעת.
שני טעמים לדחיית הטענה.  האחת – השתק.  בצלאל כהן הוא המוציא ומביא בענייני הנציגות ומוכר לנתבעות,  ובהליך קודם שהתקיים בתביעה לחוב דומה, הכירו  הנתבעות במר בצלאל כהן כמייצג התובעת ללא שנטענה טענת העדר סמכות ייצוג.  משכך דעתי היא שראוי שטענה זו לא תהווה מחסום בפני הנציגות לגבות את הכספים שהם, בסופו של דבר,  כספי כל בעלי הנכסים, לצורך החזקת הרכוש שבבעלותם המשותפת.

שנית – משלא נטענה בפי הנתבעות טענה כלשהי באשר לחוב הנתבע למעט הטענה המשפטית שיש לגבותו מן השוכר,  מה טעם לא תחוייבנה הנתבעות בתשלום אותו הן חייבות מכח החוק בשל טענת סף פרוצדורלית.
לשם כך העניק המחוקק  למפקח  הדן בסכסוכים מכח פרק ו' לחוק את הסמכות לסטות מסדרי  דין ודיני ראיות במקרה ראוי ובכדי לעשות צדק עם הצדדים.   זהו אכן מקרה ראוי ואם יש צורך מן הטעמים שציינתי לעיל,  אני עושה שימוש באמור בסעיף 75(א) לחוק.

אציין עוד כי בקריאה ראשונה עבר תיקון לסעיף 73 בחוק,  המאפשר ל"מתחזק"  להופיע בפני מפקח ולקיים הליכים בשם הנציגות.  בנסיבות אלו,  ומכל הסיבות שלעיל,  יש לדעתי לדחות טענת העדר ייצוג לתובעת.

7.    מכל המקובץ לא מצאתי בטענות הנתבעות הגנה מפני התביעה ואני מחייבת אותן על כן,  ביחד ולחוד,  לשלם את החוב בסך  -.3108 ₪ בצירוף מע"מ כחוק ובצירוף אגרת פתיחת תיק התביעה בסך -.187 ₪,  כאשר סכומים אלו צמודים ונושאים ריבית מיום הגשת התביעה,  15.8.2001,  ועד תשלומם המלא בפועל.
כמו כן אני מחייבת את הנתבעות, ביחד ולחוד,  לשלם יציאות ושכר בטלת המייצג בסך -.750.  סכום זה צמוד ונושא ריבית מהיום.

ניתן בלשכתי בהעדר הצדדים,  כ"ד כסלו תשס"ב, 09 דצמבר 2001.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים בדואר.

__________________
עדה פרנקל, עו"ד
מפקחת על רישום מקרקעין