הליכי רישום זכויות

הליכי רישום זכויות – רישום בית משותף ולאחריו רישום זכויות בדירה – למי זה נחוץ ומדוע

בני האדם בחברה המודרנית שינו את אורחות חייהם.
החברה האזרחית מתקבצת ברובה המכריע בערים גדולות ובמגורים צפופים, קרובים למקומות העבודה והבילוי הנחוצים כיום, במה שנהוג לכנות "סביבה אורבנית". גם צורת המגורים שוב איננה סביב משפחה גדולה ורב דורית אלא במשפחות גרעין קטנות הכוללות בני זוג וילדיהם עד הגיעם לבגרות, ומשפחות חד הוריות ביחד עם תאים משפחתיים מסוגים שונים.
הוסף לכל אלו את גידול האוכלוסין הטבעי – לכל אלו יש צורך לדאוג למקום מגורים.

החברה המודרנית מעלה על נס את האינדיבידואליות, את הרכושיות ואת העצמאות הכלכלית.
כל אלו מתרגמים, ככל שאנו מתייחסים לנושא שבכותרת, לרצונו של היחיד לזכות ברכוש עצמאי משלו, מקום שבו יוכל להגדיר את "ביתי היא מבצרי", ולהשקיע בו את כל האינדיבידואליות שלו. מגורים מזוהים היום עם אחת מזכויות היסוד של האדם המודרני; זכות הזוכה להגנה משפטית מוגברת ומגובת

חיבור כל התופעות המתוארות, מביא לריכוז אוכלוסין בערים, בצפיפות מגורים המצריכה מציאת מענה הולם.
כך התפתחה בנייה על מקרקעין של מבנים מרובי דירות. אנשים יכולים להתגורר בתוך מבנה השייך להם ואשר אתו הם יכולים להזדהות, הוא פרטי שלהם ומעבר לדלת הנעולה זהו עולמם ומבצרם.
יחד עם התפתחות המגורים המתוארת, נוצר צורך להעניק זכויות במקרקעין שתהיינה מזוהות באופן מוחלט עם המתגורר בתוך אותו מבנה פנימה.

כך יצר החוק את האפשרות לרשום בעלות בדירה נפרדת, לאחר שנרשם על המקרקעין אותו מבנה רב דירות כ"בית משותף".
ואולם, החוק קובע כי אם לא נרשם אותו מבנה כבית משותף, לא תתכן הבחנה כלשהי בין המתגוררים השונים באותו מבנה. על פי החוק, כל עוד לא נרשם הבית כבית משותף, אין לדרים בו הגנה כלשהי באשר לזכותם או במלים אחרות, לבעלותם בנכס.

במלים פשוטות – אדם משלם מאות אלפי שקלים ואף מליוני שקלים מכיסו.
הוא משתעבד לכל שנות חיי בגרותו בהתחייבויות לתשלום אותם סכומים שלהשגתם נעזר במשכנתא, מבלי שהוא זוכה להכרה כבעל הנכס ומבלי שהוא זוכה להגנת החוק כבעל הנכס.

אנשים שואלים לעיתים: "למה זה חשוב לי שהדירה שלי תהיה רשומה"? הנה כמה סיבות טובות:

v     כמו ביטוח למכונית או לדירה. למה אני עושה ביטוח למכונית?
כדי שאם חלילה אהיה מעורב בתאונת דרכים או שהרכב שלי יפגע באופן כלשהו, יהיה לי מקור חיצוני – הבטוח – שיכסה את הנזקים שיגרמו לי.
כך ממש גם רישום הבית המשותף ורישום הדירה בתוכו.
כל עוד הדירה לא רשומה ואתה לא רשום כבעליה, אין לך שום הוכחה שאתה אכן הבעלים.
אם קנית את הדירה מקבלן, ייתכן שהקבלן מכר את אותה דירה עצמה למישהו נוסף.
זכותו של מי גוברת?
במקרים לא מעטים, ניתן להטיל עיקול על הדירה, למכור אותה לאחר או להעבירה מבלי שאתם יודעים על כך.
אם קנית את הדירה ממישהו – "יד שנייה", איזה בטחון יש לך שהדירה שהוא מכר לך היא שלו?
הן חוץ מחוזה, שאיננו אלא דף נייר, אין לך שום בטחון בחוק שמה שקנית הוא באמת שלך.  המתואר איננו "סיפורי בדים" אלא מקרים המתרחשים מדי יום ביומו.

v     החוק מאפשר לרשום בצמוד לדירה זכויות נוספות כגון: הצמדה של גינה, הצמדה של מקומות חנייה, הצמדת מחסנים, הצמדת זכויות מיוחדות כגון זכות לבנות תוספת בניה.
מדובר בזכויות בעלות ערך כלכלי,  אך אין להן שום תוקף מחייב אלא אם נרשמו בצמוד לדירה בעת רישום הבית המשותף.
לא נרשמו זכויותיך, אין לך אלא הבטחות על נייר, כאלו שאין להן שום תוקף קנייני מחייב.

v     ערך דירה לא רשומה נמוך באופן משמעותי מערכה השמאי של דירה רשומה.

v     בנקים למשכנתאות נמנעים לעיתים ממתן משכנתאות עבור רכישה של דירות שאינן רשומות, או שסכום המשכנתא שהם מוכנים לסכן, נמוך בהרבה מכזה הניתן לדירה רשומה.
זאת מאחר והבנק יכול לרשום בטוחה כנגד ההלוואה להבטחת זכויותיו, רק בדירה רשומה.
אין לבנקים שום אינטרס להכנס לכאב ראש אם יאלצו לממש את הבטוחה.

v     העלות – כסף – אם הדירה רשומה בטאבו, העברת הזכויות בעת מכירת/קניית הדירה מסתכמת באגרה מזערית ממש. אך אם הדירה לא רשומה בטאבו. לצורך הדוגמה, נאמר שהקבלן מנהל רישום של הזכויות המועברות והוא עושה זאת באמצעות עורך הדין שלו. כל העברה כזו, כרוכה בתשלום של 0.5% משווי הדירה הנמכרת. תשלום זה משולם לעורך הדין שאיננו צד לעיסקה כלל, רק מכיוון שהוא מנהל אצלו את הרישומים עד להעברתם לרישום בטאבו. חצי אחוז מתווסף לעלות שאתה משלם לעורך הדין שלך ולמתווך בעיסקה, והסכום מתווסף לכל שאר התשלומים והאגרות המשתלמות.

v     כאשר הנכס רשום על שמך בטאבו, יש לך הגנה מירבית של החוק על זכות הבעלות הרשומה.
משכון הנכס, מכירת הנכס וכל הסדר אחר שנעשה בו, כגון ביצוע השכרה של חלק ממנו לאחרים, ניתן לביצוע בקלות רבה, בעלות מינימלית ובבטחון גמור.
מה שאין כן, אם אין זכויותיך רשומות.

ואל תגיד – לי זה לא יקרה.
כותבת שורות אלו, חוותה באופן אישי הרס מוחלט של דירת מגוריה כתוצאה מנפילת טיל סקאד שהרס את הבית.
אילולא היה הנכס רשום, לא ניתן היה להגיע להסדרים עם מס רכוש ועם הקבלנים שבנו אחר כך את הבית על הריסות הישן.
לצערנו, אנו עדים לאחרונה לתופעות דומות ואנו צפויים לקראת השנים הבאות לאירועים חוזרים.

זכות בעלות היא "תעודת ביטוח" שאין למעלה ממנה.

נכתב ע"י עדה פרנקל, עו"ד – אין להעתיק מאמר זה או קטעים ממנו ולעשות בו כל שימוש אחר אלא בהסכמה מוקדמת של הכותבת.