חובת החברה הקבלנית לשאת בהוצאות ההחזקה של דירות שטרם נמכרו או טרם נמסרו לרוכשיהן.

חובת החברה הקבלנית לשאת בהוצאות ההחזקה של דירות שטרם נמכרו או טרם נמסרו לרוכשיהן.
וכן – מהו הדין שיחול על סכסוך בין החברה הקבלנית לדיירים בגין חובות אלו וסמכות השיפוט

מועד המסירה של דירות בבתים רבי קומות, הוא הליך המתמשך על פני חודשים ארוכים. חלק מרוכשי הדירות מוזמנים לקבל את דירותיהם בעוד רובן המכריע של הדירות בבית וחלקים ניכרים מן הרכוש המשותף, למעט המעליות, מהווים עדיין אתר בניה יותר מאשר "בית משותף". למצב הקשה הזה, המתמשך על פני חודשים רבים, מתווסף תדיר סכסוך מתמשך עם החברה הקבלנית. זו מבקשת לרוב להשתחרר מהתחייבויותיה כלפי רוכשי הדירות ולצמצם את הוצאותיה, והיא מטילה על הדיירים המעטים שכבר מאכלסים את הבניין, את מלוא עלויות האחזקה והתפעול של הרכוש המשותף. הדיירים המעטים שזה מקרוב התאכלסו בדירותיהם, אינם יכולים לשאת בהוצאות אלו ומתקשים מאוד בארגון הניהול הציבורי של הבניין. בבניינים רבי קומות רבים אף מוטלת על בעלי הדירות חובת תשלום הוצאות ניהול לחברת ניהול אשר נכנסת לנהל את הרכוש המשותף במועד איכלוס הדירה הראשונה בבניין, זאת מכוח הסכם עליו חותמים רוכשי הדירות עם החברה הקבלנית במסגרת ההתקשרות החוזית לרכישת הדירה.
השאלה העולה תדיר ויוצרת סכסוכים רבים בין רוכשי הדירות לחברה הקבלנית הינה, האם חלה על החברה הקבלנית חובה לשאת בתשלום ההוצאות להחזקתו וניהולו של הרכוש המשותף, עבור הדירות שטרם נמסרו לרוכשיהם או שעדיין לא נמכרו.
שאלה נוספת העולה לעיתים בסכסוכים אלו הינה, מהי הערכאה השיפוטית אשר בפניה ניתן להביא את הסכסוך שבין הצדדים.
לאחרונה ניתן פסק דין בנושאים אלו בבית משפט השלום, על-ידי כב' השופט יאיר חסדיאל, בתיק תא"מ 14697-10-16 (פורסם בנבו) – מומלץ מאוד לקרוא את פסק הדין בשלמות, הן מפאת שפתו העשירה והמיוחדת, הן בשל עומק ניתוח הנושאים המשפטיים.
בפסק הדין חוזר ומצהיר בית המשפט ואף מחדד את המועד בו הופכת ההתקשרות החוזית בין קבלן לרוכש דירה ממנו, לעניין שבין בעלי דירות בבית משותף (אף אם זה טרם נרשם בפועל), אשר הוראות פרק ו' ופרק ו'1 לחוק המקרקעין, הדנים בבית משותף ובבית משותף שטרם נרשם בפנקס המקרקעין, הם הקובעים לגביו, ולא החוזה שנקשר בין הקבלן לרוכש הדירה ממנו. בציטוט מתוך פסק הדין, קובע בית המשפט:
"לפיכך, באספקלריה של תכלית ההסדר, ולנוכח הגדרת "בית" ככזה "שיש בו לפחות שתי דירות", יש לשרטט את קו פרשת המים ממנו יתנקזו סכסוכים אל אגנו של ההסדר הקבוע בחוק, כבר עם מתן טופס 4 (חלקי או מלא) ואכלוסה למגורים של הדירה הראשונה בבניין. בשעה בה נהפך הבית למשכן אדם, מתגבשות כל התכליות המצויות בבסיס ההסדר, ומבחינת לשון הנורמה יש בו "לפחות שתי דירות", דירה אחת בהחזקת המשתכן, ויתר הדירות בהחזקת החברה הקבלנית. באותו רגע מתרחש מפץ המפלג את מערכת היחסים בין החברה הקבלנית לבין הרוכש לשני פלגים. על מערכת היחסים הקשורה בביצועו של חוזה הרכישה, ימשיכו לחול ההסדרים החוזיים [כמובן בכפיפות להוראות הקוגנטיות של חוק המכר [דירות], תשל"ג-1973], ברם בערוץ נוסף יפכה פלג חדש שעניינו מערכת היחסים בין הצדדים כשכנים בבית משותף. דעת המחוקק כפי שבוארה לעיל……,אינה סובלת יצירת שטח הפקר שאין בו (אין) דין ואין בו דיין מבחינת פרק ו' לחוק שכותרתו "בתים משותפים", ואשר על כן מאכלס במקצת חייב בנורמה, ומשאוכלס מקצתו של בניין, סוככים על ניהולו והחזקתו הוראות החוק."
חוק המקרקעין, קובע בסעיף 58 את החובה של כל בעל דירה לשאת כדי חלקו, בהוצאות הדרושות להחזקה וניהול הרכוש המשותף. משכך, מרגע שאוכלסה הדירה הראשונה בבניין, הופך המשתכן להיות בעליה של דירה אחת ואילו שאר הדירות הן בחזקת החברה הקבלנית וכבעלת דירות על פי ההגדרה שבחוק, חלות הוראות סעיף 58 לחוק על החברה הקבלנית, ומכוח ההוראה – החובה להשתתף בעלויות הדרושות להחזקת וניהול הרכוש המשותף.
אפנה לפסק דין שניתן על-ידי בעבר בנושאים אלו. האחד, בתיק 59/07 בסכסוך בין נציגות הבית המשותף ברחוב הבריגדה היהודית 48 נתניה נגד אטיאה רפאל [פורסם בנבו], ניתן גם למצוא פסיקה עניפה של מפקחים בסוגיות אלו.
חברות קבלניות נוטות להכניס סעיפי פטור בהסכמיהם עם הרוכשים לפיהם תהיה החברה פטורה מתשלום כלשהו בגין דירות שלא נמכרו או טרם נמסרו על ידה לרוכשים, אולם תניות פטור גורפות נדחו על-ידי בתי המשפט בהיותם הסדר כובל בחוזה אחיד והם בוטלו.