חוב כספי הנובע מהחלטה שלא התקבלה באסיפה כללית. טענות קיזוז -חובות נציגות

תיק 122/09
בענין:
נציגות הבית המשותף
מרח’ ——————-, נתניה
ע”י חבר הנציגות, —————-
————התובעת
– נ ג ד –

1. ————————
2. ————————–
3. ———————–
שלושתם מרח’ ———–,נתניה
הנתבעים

פ ס ק     ד י ן

נציגות הבית המשותף מרחוב ———– 12 בנתניה המזוהה אף כחלקה 927 בגוש 8267, הגישה תביעה כספית, לחיובם של הנתבעים בסכום של 6725 ש”ח. סכום החוב הנטען, מורכב מהוצאות שוטפות ומהוצאות בגין שיפוצים ברכוש המשותף. כנטען בתביעה, מחודש פברואר עד יוני 2009, חבים הנתבעים סך של 155 ש”ח לחודש והחל מחודש יולי ועד דצמבר, 325 ש”ח לחודש. כמו כן, חבים הנתבעים בגין עבודות מיוחדות כגון עבודות מסגרות לשיפוץ מעקה הלובי, התקנת שער כניסה לבית המשותף, ביצוע גידור וסלילה בשטח שבין הבית המשותף והבית הסמוך, בכתובת ————————, סך כולל של 4000 ש”ח.

בכתב ההגנה טוענים הנתבעים כי אין לחייבם בסכום הנתבע ממספר נימוקים. בראשונה, טענת קיזוז בגין עבודות איטום שהנתבעים עושים בגג הבית המשותף על אף שמדובר בתפקיד המוטל על הנציגות. נטען בתביעה כי בשבע השנים האחרונות, מוכנה הנציגות להשתתף בחלק מעלות הטיפול בגג בלבד והדבר נעשה בדרך של קיזוז מדמי הועד השוטפים, זאת כאשר הנציגות חייבת בטיפול יסודי בגג על דרך של ביצוע איטום ביריעות ביטומניות. כמו כן, נטען כי הנציגות נוהגת בנתבעים בדרך לא הוגנת כאשר היא מחייבת את הנתבעים לתקן בעצמם ועל חשבונם את הקולטים שעל הגג בעוד שהיא מטפלת בכל שאר הקולטים המונחים על הגג. אלו גם אלו הותקנו על גג הבית המשותף על ידי הקבלן, עם בניית הבית עצמו. בנוסף, טוענים הנתבעים כי עבודות השיפוצים שהנציגות בחרה לבצע ברכוש המשותף אינן עבודות שיש לחייב אותם בעלותם. מדובר בסלילת מגרש טניס, התקנת גדרות ושערים דקורטיביים בכניסה לחצר, אשר אינם נחוצים לבית, הנתבעים לא הוזמנו להשתתף בקבלת ההחלטות בנוגע להתקנתם ואין הם מסכימים להם. באשר לחיוב דמי הועד השוטפים, טוענים הנתבעים כי היתה החלטה לפיה כל בעלי הדירות משלמים סכום זהה ואחיד. מר לוי, נציג התובעת, החליט על דעתו בלבד, לשנות את ההחלטה ולהגדיל את התשלומים של דירתם בלבד, על אף שבבית המשותף דירות בגדלים שונים. לדעת הנתבעים, אין מר לוי מוסמך לקבל בעצמו החלטה המשנה את סכומי דמי הועד החודשיים. נטען כי נפלה טעות בשטח דירת הנתבעים אשר בגינה כל תחשיבי החוב הנטען שגויים.

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, כולל כתב התשובה שהמציאה הנציגות, עיינתי בתיק הבית המשותף כפי שנרשם בפנקס הבתים המשותפים בשטר 19300/04, שמעתי את הצדדים בדיון שהתקיים בנוכחותם ביום 19.10.09 ובראיות שהוגשו לי, להלן פסיקתי:

  1. 1.       בחוק המקרקעין נקבעו הוראות באשר להתנהלות החיים בבית משותף, תפקידי נציגות, מעמדה וסמכויותיה. סעיף 65 לחוק קובע כי: ” לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול עניני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון.”  סעיף 69 לחוק קובע: ” הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בענינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא-ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות.” סעיף 5 (א) לתקנון המצוי שבתוספת הראשונה לחוק קובע: “בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור חשבונות והסדר הענינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף“.
    הפועל היוצא מכל המקובץ הוא שרק בעלי הדירות הם המוסמכים לקבל החלטות באשר לניהול ענייני הבית המשותף, השימוש בו, קביעת ההוצאות הדרושות לכך והסדרת כל העניינים הנובעים משכנותם בבית.
    הודעת “עדכון דמי וועד הבית” שהוציאו לכאורה חברי הועד ביום 11.7.09, לפיה הם החליטו על שינוי בגביית דמי הוועד אין לה כל תוקף שהוא. לא חברי הנציגות הם הקובעים את ניהולו של הרכוש המשותף והתקציבים הדרושים לכך אלא בעלי הדירות, ואילו הנציגות היא המוציא לפועל של החלטות אלו.
    עוד אוסיף בהקשר זה, כי מהסבריו של מר לוי ——-, נציג התובעת, עולה כאילו אין הוא פועל על פי תקציב קבוע מראש וכי את חישוב החוב לנתבעים היא ביצע על פי חישוב ממוצאי הוצאות שכבר הוצאו בבית המשותף. הסבר זה הוא סתמי ובלתי מבוסס. יתרה מכך, ביום 23 בספטמבר 2009, ניתנה על-ידי החלטה, המחייבת את התובעת להביא לדיון את תיק גזברות הבית המשותף אשר יכלול את רישום התשלומים של כל בעלי הדירות לשנים 2007, 2008 ו-2009, וכן הוריתי לנציגות להציג את ההחלטות שהתקבלו בתקופה האמורה בדבר סכומי הכספים הנגבים מבעלי הדירות וכדומה – ראה החלטתי מיום 23.9.09.  התובעת לא המציאה החלטות בדבר גביית סכומי כסף והוברר באופן מפורש מעדותו של מר לוי, כי ההחלטה בדבר שינוי דמי הגבייה הינה החלטה שרירותית שלו בלבד ומשכך היא נעדרת כל תוקף חוקי.
    סעיף 12 לתקנון המצוי קובע: “(ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו’ לחוק המקרקעין, התשכ”ט – 1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה”.  לא ידוע לי מי מבעלי הדירות האחרים התנגד לשינוי בחלוקת הסדרי התשלום בבית המשותף, עדות בעניין זה לא הובאה לידיעתי, אך הנתבעים לא הסכימו לשינוי התשלום הנדרש מהם, ואין לחייבם בהסדר שלא נתנו לו את הסכמתם, ללא שהוא התקבל באסיפת דיירים באופן חוקי ומחייב. בכל מקרה, גם אם תתקבל בעתיד החלטה כזו, דינה לפעול רק ממועד קבלת ההחלטה ואילך ולא באופן רטרואקטיבי.
    אשר על כן, חישוב החוב של הנתבעים לתקופה הנטענת, יחושב על פי תשלום של 155 ש”ח לחודש בלבד.
  • 2.       אף את התביעה לחיובם של הנתבעים בתשלום בסך 4000 ש”ח עבור שיפוצים שבוצעו כבר ואחרים אשר עומדים להתבצע ברכוש המשותף, אינני מקבלת. התובעת הציגה פרוטוקול אסיפה של בעלי הדירות מיום 12 ביולי 2008.  אומר באשר למסמך זה כי אין הוא פרוטוקול שנרשם בעת שהתקיימה אסיפת בעלי הדירות ומשכך אינני משוכנעת כי תוכן המסמך משקף את הנאמר בדיון ואת ההחלטות שהתקבלו בפועל באותה אסיפת דיירים. בנוסף, אין הוא מפרט מי מבעלי הדירות הצביע בעד, נגד או נמנע, אין בעלי הדירות שהשתתפו באותה אסיפה חתומים על פרוטוקול הדיון. בכל מקרה, תוכנה של אותה החלטה ומה שמבוצע בפועל על פי טענת התובעת, אינו תואם.
    בסיכום אותה אסיפת דיירים הוטל על הנציגות להמציא סקר מחירים ולהביא בפני בעלי הדירות את ההצעות השונות. מעדותו של מר לוי ברור שלא הובאו כלל הצעות כלשהן, לא בפני חברי הנציגות ולא בפני בעלי הדירות. מר לוי בעצמו ועל דעתו, קבע מי יהיה הקבלן המבצע, קבע את התקציבים וביצע ברכוש המשותף עבודות בפועל. פעולותיו אלו אינן יכולות להיחשב כפעולות חוקיות ומחייבות (ראה עדותו בעמ’ 2 לפרוטוקול, ש’ 15-20). אותו עקרון הקבוע בסעיף 12 (ב) לתקנון המצוי, חל כאן. משמע, אין הוצאה שבעל דירה חב בה, אלא אם הוצאה כדין ואם היא הוצאה בגין פעולות הפוגעות בזכויותיו, יחוב בה אם נתן הסכמתו לאותה הוצאה. גם כאן, לא נתנו הנתבעים הסכמתם להוצאות בגינן הם נתבעים כגון התקנת שער כניסה, חדר אופניים וסלילת מגרש טניס – הוצאות שאינן חלק ממרכיבי הבית המשותף בעת גמר בנייתו.
  • באשר לטענות הנתבעים כי עומדת להם זכות קיזוז כנגד חובתם לשלם את הוצאות האחזקה והניהול של הבית, טענה זו אין קבל. חובת הנשיאה בתשלום הוצאות אחזקתו של הרכוש המשותף נקבעה בסעיף 58 (א) לחוק המקרקעין, התשכ”ט – 1969 הקובע:
    “58. (א)  בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, “החזקה תקינה” – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות”.
    הפסיקה באשר לחובת התשלום המוטלת על בעל דירה, קובעת כי  אין טענות שונות בגין מחלוקות בענייני ניהול הרכוש המשותף, מצדיקים הימנעות מתשלום דמי אחזקת הבית. כך למשל נקבע בע”א (ת”א) 204/79 וייזר ואח’ נ’ נציגות הבית המשותף מרחוב חן 14 פתח-תקווה, פסקים תשמ”ד (א) 503:

“אין זיקה בין החובות, במובן זה, שאי קיומה של האחת ע”י צד אחד נותנת זכות לצד האחר לעמוד מלקיים חובתו הוא, אלא לשתי החובות קיום עצמאי ושתיהן בנות אכיפה. אם בעל דירה חדל מתשלום, אין הנציגות קונה לעצמה זכות חדלה לגבי נתינת השירות, ולהיפך.”
העיקרון האמור אוסר על בעל דירה לעשות דין לעצמו ולהמנע מתשלומים החלים עליו, בשל חילוקי דעות עם נציגות הבית המשותף או עם מי משכניו האחרים בבית.

אם סבור בעל דירה כי נפגעה זכות מזכויותיו, עליו להביא את עניינו בפני האסיפה הכללית של בעלי הדירות. אם לא מצא אותו בעל דירה מענה באסיפת הדיירים, פתוחה בפניו הדרך להביא את עניינו בפני המפקח על רישום מקרקעין בדרך של תביעה משפטית, אשר תכריע בעניינו. להמנע מתשלום חלקו, אין הוא רשאי.  על יסוד האמור, אינני מקבלת את טענת הנתבעים בדבר זכות קיזוז העומדת להם ואינני מקבלת את טענתם בדבר התנהלות לא צודקת של הנציגות כלפי הטיפול בדוד ובקולטים שעל גג הבית המשותף. הנתבעים רשאים היו לפנות לערכאה המשפטית בכדי לקבל סעד משפטי, אם סברו שזה מגיע להם. הם בחרו לפעול על דעת עצמם, לטפל בגג שמעל דירתם בלבד ובעצמם. על פעולות אלו הם קיבלו מן הנציגות זיכוי כספי ולכאורה קיבלו על עצמם הסדר זה. כיום הם מנויים מלטעון כי אותו הסדר שהסכימו לו, אינו מתאים להם והם זכאים לקזז את ההוצאות שהוציאו.

מכל המקובץ, אני מקבלת את התביעה בחלקה, כך שהנתבעים חבים לתובעת את דמי הועד השוטפים החל מחודש פברואר 2009 ועד דצמבר 2009 לפי חיוב של 155 ש”ח לחודש ובסך הכל סכום של 1705 ש”ח. בנוסף, ישלמו הנתבעים את אגרת פתיחת תיק התביעה בסך 674 ש”ח. סכומים אלו, במידה ולא ישולמו בתוך חודש ימים, ישאו הפרשי הצמדה וריבית מתאריך פסק הדין ועד תשלומם המלא בפועל, וניתן יהיה לגבותם בהוצאה לפועל.
בנסיבותיו של הליך זה, בשיקלול הטיעונים ולפי התוצאה אליה הגעתי ובהתחשב בכך שהצדדים טענו לעצמם, אני קובעת כי כל צד ישא בהוצאותיו.

ניתן בהעדר הצדדים ביום 18.1.2010.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים בדואר רשום.

____________________

עדה פרנקל

מפקחת על רישום מקרקעין

                                  נתניה

Top