חיוב דייר בהשתתפות בהוצאות שיפוצים מחייב הוכחה

מדינת ישראל
משרד המשפטים
בפני המפקחת על רישום מקרקעין מס’ התיק: 122/07
בנתניה
בפני כב’ המפקחת עדה פרנקל

נציגות הבית המשותף “מצפה ים”
מרח’ מדינת היהודים 12 הרצליה

ע”י ב”כ עו”ד ישראל שמעוני ו/או אלסטר יצחק ו/או אייל לוטטי ו/או רות כספי

רח’ מנחם בגין 48, ת”א

טל: 03-6395639, פקס: 03-6396541

בעניין:

התובעת

נ ג ד –

 

פלוני אלמוני ת.ז. XXXXXXXXX
ע”י ב”כ עו”ד עודד תיק
מרחוב XXXXXXXX 8, תל אביב,  69360
טל: XXXXXXXXX

הנתבע
פ ס ק ד י ן

התובעת, נציגות הבית הבנוי על חלקה 14 בגוש 6517, המוכר בכינוי “מצפה ים” שברחוב מדינת היהודים 12 בהרצליה, הגישה תביעה לתשלום חוב כספי בסך 117,000 ₪. חוב זה הוא לטענת התובעת, חלקו של הנתבע בהוצאות שהוצאו לביצוע עבודות תחזוקה ברכוש המשותף של הבית.
התובעת טוענת כי בשל מצב תחזוקתי קשה של הבניין, הורתה עיריית הרצליה לבעלי הדירות בבית, עוד בשנת 2002, לבצע בו פעולות שיקום, אחרת יוכרז הבניין כ”מבנה מסוכן”.  התובעת טוענת כי בחודש יוני 2004, התקבלה החלטה באסיפה של בעלי הדירות לביצוע שיפוצים של הבית המשותף ובהתאם לאותה החלטה נקבע תקציב, גובשו תוכניות לביצוע השיפוצים ואף נקבע מתווה לביצוע העבודה, תוך שעלויות העבודה על פי המתווה שנבחר, חולקו על-פי הדין, בין בעלי הדירות בבית.  הנתבע – כך טוענת התובעת – מסרב לשלם את חלקו בשיפוצים שבוצעו בבית המשותף ויש על כן לחייבו בתשלום.

בכתב ההגנה טוען הנתבע כי הוא בעליה של יחידה בבית המשותף, חלקת משנה 47, כי הודעתה של עירית הרצליה בדבר החובה לבצע פעולות תחזוקה ברכוש המשותף איננה העילה וההצדקה לביצוע העבודות שבוצעו בפועל ברכוש המשותף; כי ההחלטה לבצע שיפוצים ברכוש המשותף לא התקבלה על ידי אסיפת בעלי הדירות אלא על ידי וועד הבית וככזו, ההחלטה התקבלה שלא כדין וללא סמכות. עוד טוען הנתבע כי העבודות שבוצעו הן ברובן המכריע עבודות השבחה ולא עבודות לשם החזקתו של הרכוש המשותף. נטען אף כי רוב העבודות שבוצעו הן תיקון ליקויי בניה המוטלים על הקבלן שבנה את הבית על פי חובתו ואחריותו, כי לבעליה של החברה אשר בנתה את הבניין ומנהלה, מר רובין יצחק, יש 5 דירות בבית המשותף אשר חלקן ברכוש המשותף הוא 206/873 חלקים המהווים למעלה מ- 23%, ועל אף זאת, הוא הופטר מהשתתפות בשיפוצים שבוצעו בבית המשותף ללא הצדקה וללא שהנתבע הסכים לכך. נטען עוד כי ההחלטה המבקשת לחייב את בעלי דירות  המגורים בלבד, לפי שטחי הדירות הרשומים בטאבו ובהתעלם מהשטחים הצמודים לכל יחידה ובהתעלם מן החלקים ברכוש המשותף המיוחסים לכל יחידה, פוגעת בבעלי הדירות. עוד טוען הנתבע כי הוא פנה אל התובעת וביקש את המפרט ותכנית השיפוצים וכן את פירוט העלויות בכל אחד מרכיבי העבודות אך לא נענה. משכך, טוען הנתבע כי יש לדחות התביעה כנגדו.

הבית נרשם בפנקס הבתים המשותפים בחודש מאי 1982, בשטר 4144/82. על פי תיאורו הוא בניין בן 10 קומות ובו 53 דירות. לבית נרשם תקנון מוסכם, אלא שאין בתוכן התקנון המוסכם שנרשם, הוראות מיוחדות המעניקות פטור כלשהו או משנות מן ההוראות שבחוק המקרקעין או בתקנון המצוי באשר להשתתפות בתשלום הוצאות אחזקה וניהול הבית המשותף ומשכך חלות על הסכסוך ההוראות שבחוק המקרקעין ובתקנון המצוי שבתוספת לחוק.

לאחר קיום דיון מקדים והליך גילוי מסמכים , הוגדרו הפלוגתאות  לבירור, (החלטה מיום 11.2.08), כלהלן:

  • האם מצבו הפיזי של הבית המשותף הצדיק את ביצוע כל העבודות שבוצעו במסגרת השיפוצים.
  • האם העבודות שבוצעו הן עבודות תחזוקה או שידרוג,
  • מהי משמעות ההתראה של עירית הרצליה,
  • האם ההחלטה לבצע את עבודות השיפוצים התקבלה כדין על ידי האסיפה הכללית,
  • האם ההחלטה התקבלה בהתאם להוראות בתקנון המוסכם שנרשם לבית המשותף,
  • מהי עלות העבודה שבוצעה.

לאחר שהוגדרו הפלוגתאות כאמור, הגישה התובעת שני תצהירי עדות ראשית מטעמה. האחד, תצהירו של מר רהט אשר היה חבר בנציגות הבית המשותף והיה פעיל בנושאי עבודות השיפוץ שהן נושא הסכסוך ומהנדס במקצועו. לתצהירו  צורפו מסמכים שונים שחלקם פרוטוקולים מאסיפות וועד הבית וחלקם פרוטוקולים מאסיפות דיירים, חלקם מכתבים שנשלחו לדיירי הבית על ידי מר רהט וכן ריכוז הוצאות לתאריך 1.4.08.  בנוסף, הוגש על ידי התובעת תצהירו של מר הלמן, שהוא קבלן ונטען כי הוא ביצע שיפוצים במעטפת החיצונית של הבניין. לתצהיר זה לא צורפו מסמכים כלשהם.

אף הנתבע הגיש תצהיר בשמו וצירף אליו מכתבים שהופנו אליו כדרישה לתשלום כספי בגין עבודות שיפוצים (מכתבי הדרישה אינם מפרטים סכום לתשלום), ופניית עורך דינו אל נציגות הבית המשותף מפברואר 2006.

העדים נחקרו בחקירות נגדיות על תצהיריהם, נערך על ידי ביקור בבית המשותף והצדדים אף סיכמו טיעוניהם בכתב. לאור כל אלו, הראיות שבפני, כתבי הטענות והעדויות, יבחנו להלן נושאי המחלוקת.

מהי משמעות ההתראה של עירית הרצליה

הטענה של התובעת לפיה כתוצאה מהתראות שהופנו על ידי עיריית הרצליה  עוד בשנת 2002 לבצע פעולות שיקום, התקבלה ההחלטה באסיפת בעלי הדירות לביצוע השיפוצים, איננה – כך אני קובעת –  העילה שבגינה בוצעו העבודות ברכוש המשותף. מן הראיות שהוגשו ברור שדובר, לפחות בין חברי נציגות הבית המשותף, על ביצוע שיפוצים נרחבים בבית המשותף עוד בשנת 1999. די לעיין בהסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין בתיק המפקח  54/96 (נ/3), בכדי ללמוד על הכוונה לבצע שיפוצים נרחבים בבית המשותף ללא קשר להתראת עיריית הרצליה. עוד אציין, כי לא הוצג כל קשר אמיתי בין העבודות שנדרשו לכאורה לשיקום הבית על פי ממצאי עיריית הרצליה לבין היקף העבודות שבוצעו בבית המשותף. יתרה מכך, בעלי דירות בבית משותף רשאים לקבל החלטות בדבר ביצוע שיפוצים ברכוש המשותף להם, ללא צורך בגורם חיצוני שיתניע תהליך שכזה ולכן, אין לפנייתה של עיריית הרצליה השלכה כלשהי על עצם ביצוע עבודות שיפוץ ברכוש המשותף.

האם ההחלטה לבצע את עבודות השיפוצים התקבלה כדין על ידי האסיפה הכללית וכן- האם ההחלטה התקבלה בהתאם להוראות בתקנון המוסכם שנרשם לבית המשותף

טענת התובעת בכתב התביעה, כי ביום 8.6.04 כונסה אסיפה של בלעי הדירות וכי התקבלה באותה אסיפה החלטה לביצוע השיפוצים בבנין; כי בעקבות אותה חלטה פנתה הנציגות לאנשי מקצוע וגובשו תוכניות לשיפוץ הבניין, נקבע מתווה לביצוע העבודות, נקבע תקציב בהתאם, והעלויות חולקו על-פי דין בין בלעי הדירות בבניין בהתאם לגודלה היחסי של כל אחת מיחידות הבית המשותף, ודרישת תשלום בהתאם נשלחה לכל אחד מבעלי הדירות בבניין – לכל אלו אין תימוכין בראיות שהמציאה התובעת.

ביום 8 ביוני 2004, כונסה אסיפה של נציגות הבית המשותף ולא אסיפה של בעלי הדירות בבית. באותה אסיפה, כפי שהדבר משתקף בבהירות רבה מתוכנו של הפרוטוקול, דנים הנוכחים בהצעה שהוכנה על ידי מר רהט והאדריכל ווינטר לביצוע עבודות שונות ברכוש המשותף אשר מפורטות בסעיפים א-ו בפרוטוקול. מתוך הפרוטוקול ברור כי הנציגות כבר שלחה מכתבים בעברית ובאנגלית לבעלי הדירות עם פירוט עלויות (ראה דברי מר רהט בתחתית העמוד הראשון ובראש העמוד השיני לפרוטוקול); מועלית בדיון הנחה על אפשרות ביצוע חלק מעלויות השיפוץ מכספים שבקופת וועד הבית ובמסגרת ההחלטות שהתקבלו באותה אסיפת חברי נציגות נקבע: “הוחלט לאשר את תוכניתו של מר רהט אליעזר כפי שנשלחה לבעלי הדירות”…..

ביום 22 ביוני 2004 נשלח מכתב לבעלי הדירות בבית המשותף המצהיר על עלות שיפוץ הבניין וחישוב החיוב הכספי בגינו. מתוכן המכתב ברור כי הוא נסמך על הודעה קודמת כלשהי שנשלחה לבעלי הדירות. המסמך מכיל פירוט עלויות שתחוב בהן כל דירה. בסעיף 4 לאותו מכתב מודיעה הנציגות כי “השטח המסחרי שבקומת הקרקע ישופץ על חשבונם של מר רובין יצחר ומר סטולר משה”. על הודעה זו אין אפילו החלטה שהתקבלה בפורום של חברי הנציגות, לא ברור על מה היא נסמכת ובאיזה תוקף משפטי מחייב.

המסקנה המתבקשת עד כה היא שלא התקבלה החלטה כדין על ידי בעלי הדירות בבית המשותף, לבצע שיפוצים כלשהם ברכוש המשותף. לא התקבלה החלטה כלשהי על היקף העבודות, לא הוצגו הצעות מחיר, לא הוצג מתווה ולא נקבעה כל קביעה שהיא באשר לחלוקת נטל ההוצאות הדרושות לביצוע אותן עבודות שיפוצים. הטענה העובדתית של התובעת, כי כל אלו התקבלו באסיפה של בעלי הדירות ועוד ב-8 ביוני 2004, לא נתמכת בראיות כלשהן.

סעיף 61 לחוק המקרקעין (להלן: “החוק”) קובע : “בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף.” סעיף 64 לחוק קובע כי : “מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות.”  לבית המשותף הזה לא נרשם תקנון המסדיר מערכת יחסים אחרת בין בעלי הדירות או מערכת זכויות וחובות שונה מן הקבוע בחוק, והתובעת אף לא טוענת כך. לאור זאת, חלות על בעלי הדירות בבית המשותף ההוראות שבסעיף 5.(א) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק הקובע: “בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר הענינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף.” בהקשר זה מחייבת אף ההוראה שבסעיף 12.(ב) לתקנון המצוי הקובעת: “החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו’ לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.”

מן המקובץ ומן הראיות בתיק ועדויות עדי התובעת, הוברר כי לא התקיימה כלל אסיפה כללית של בעלי הדירות בבית, הוברר כי לא על ידי בעלי הדירות בבית המשותף התקבלה החלטה לביצוע שיפוצים וההודעה שהוצאה לבעלי הדירות ביום 22 ביוני 2004, איננה משקפת אפילו את ההחלטה שהתקבלה לכאורה ב-8 ביוני 2004.

האם מצבו הפיזי של הבית המשותף הצדיק את ביצוע כל העבודות שבוצעו במסגרת השיפוצים  וכן האם העבודות שבוצעו הן עבודות תחזוקה או שידרוג.

למצער לא המציאה התובעת מסמכים כלשהם המלמדים על היקף העבודה שבוצעה ברכוש המשותף. דרישת העירייה כפי שנשלחה מציינת ליקויים בקירות המעטפת של הבית המצריכים תיקוני טיח וטיפול בעמודים שבקומת הביניים אך אין במסמך זה ללמד על היקף ביצוע העבודות בבית המשותף.

בפרוטוקול וועד הבית מיום 8.6.04, נמסר על ידי מר רהט כי הוא שוקד ביחד עם האדריכל ווינטר על ציפוי כל קירות הבית באבן. על פי פירוט סעיפי הביצוע המפורטים שם כסעיפים א’-ו’, מרבית העבודות המפורשות שם, ספק אם הן נופלות בגדר עבודות תחזוקה. כך למשל, עובדות החלפת מעקות המרפסות, טיפול בתוך המרפסות פנימה, התקנת משטחי פלדה בצדי הבית והעתקת המזגנים מן המרפסות אל המשטחים- כל אלו עבודות בתחומי הדירות פנימה ואינן עבודות השייכות לרכוש המשותף. ציפוי באבן של כל חזיתות הבית המצופות כיום בפסיפס (כמוגדר שם), עשוי להיחשב כשידרוג אולם התברר במהלך חקירתו הנגדית של מר רהט, כי לא בוצעה כלל עבודה כזו. אפשר לומר בוודאות כי סעיף ו’ העוסק בטיפול בקומה המפולשת עמודים וקירות, עשויה להיחשב כעבודה שכולה בתחום תחזוקת הרכוש המשותף, אך למצער אין בניסיון לאבחן בין העבודות ולא כלום, שכן התובעת לא איפשרה בחינה של העבודות שבוצעו בפועל וקביעה מתאימה באשר להיקף העבודות שניתן יהיה להגדירן כעבודות פרטיות, עבודות שהנן בגדר שידרוג ועבודות הנופלות בגדר החובה הקבועה בסעיף 58 לחוק המקרקעין. כך למשל, בניגוד לקבוע בפרוטוקול מחודש יוני 2004 שהתובעת טוענת כי בו נקבע המתווה לביצוע העבודות, היקפן הכספי וחלוקת ההוצאות בין בעלי הדירות בבית המשותף, הוברר מתוך חקירתו של מר רהט, שבוצעו עבודות שיפוץ בפנים חדרי המדרגות בבית המשותף וכן כי בוצעו עבודות שיפוץ ברחובות שמסביב לבית המשותף אשר זכרן לא בא כלל ברשימת העבודות המפורטות באותו פרוטוקול.

מהי עלות העבודה שבוצעה:

אומר בתחילת הדברים כי המחלוקת המרכזית בתיק זה היא האם התקבלו החלטות לביצוע שיפוצים בבית המשותף באופן הקבוע בחוק ובתקנון ומשכך, האם הן מחייבות את הנתבע, וכן מהו היקף העבודות שבוצעו ברכוש המשותף אשר חלות ומחייבות את הנתבע.

הטענה של התובעת לפיה כתוצאה מהתראות שהופנו על ידי עיריית הרצליה עוד בשנת 2002 לבצע פעולות שיקום, התקבלה ההחלטה באסיפת בעלי הדירות לביצוע השיפוצים, איננה העילה שבגינה בוצעו העבודות ברכוש המשותף. מן הראיות שהוגשו ברור שדובר, לפחות בין חברי נציגות הבית המשותף, על ביצוע שיפוצים נרחבים בבית המשותף עוד בשנת 1999. די לעיין בהסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין בתיק המפקח 54/96 (נ/3), בכדי ללמוד על הכוונה לבצע שיפוצים נרחבים בבית המשותף ללא קשר להתראת עיריית הרצליה. יתרה מכך, בעלי דירות בבית משותף רשאים לקבל החלטות בדבר ביצוע שיפוצים ברכוש המשותף להם, ללא צורך בגורם חיצוני שיתניע תהליך שכזה ולכן, אין לפנייתה של עיריית הרצליה השלכה כלשהי על עצם ביצוע עבודות שיפוץ ברכוש המשותף.

הנה אם כן, צריכה התובעת להוכיח האם התקבלו החלטות כדין לביצוע שיפוצים ברכוש המשותף, אילו עבודות בוצעו, האם כל העבודות שבוצעו הן כאלו שחלה על הנתבע החובה לשלמם, האם חלוקת נטל ההוצאה בין בעלי הדירות מחייבת את הנתבע. כל אלו פלוגתאות שהוגדרו והן מחייבות על כן את התובעת להוכיחן בראיות.  

להוכחת התביעה, צירפה התובעת לתצהירו של מר רהט רק דו”ח הוצאות שהוצאו לכאורה, נושא תאריך 1.4.08. (להלן: “הדו”ח). כך לא צירפה התובעת את התקציב שנקבע לביצוע העבודה והרי התקציב כולל את סעיפי עבודות השיפוצים שהוחלט לבצע, התצהיר איננו כולל את המתווה לביצוע העבודה שנטען כי הוכן מראש על ידי מר רהט והתצהיר איננו כולל אף לא חשבונית אחת להוכחת הוצאות שהוצאו בפועל. מר רהט, חבר בנציגות הבית המשותף ומי שהוביל את עבודות השיפוץ, מי שקבע את המתווה ואת העלויות, מי  שחתום על מכתבי הדרישה לתשלום כספים שהוגשו לבעלי הדירות, איננו מי שהכין את הדו”ח, אין הוא מכיר חלק מן ההוצאות הרשומות בו ולגבי חלקן הוא סבור כי הוצאו במועד אחר שאיננו קשור לשיפוצים ורק נרשמו בדו”ח עכשיו (למשל, עמ’ 23 לפרוטוקול ש’ 17-32). עם חלק מן ההוצאות הרשומות בו הוא איננו מסכים כלל (עמ’ 21, ש’ 12-29), חלק מן ההוצאות הרשומות בו הוא איננו מכיר כלל (ראה עמ’ 24, ש’ 5-8, עמ’ 24 ש’ 22-24, עמ’ 25 ש’ 1-15) ולהסכמים והסדרים שנעשו בין הנציגות לרובין וסטולר אשר משליכים על ההוצאות וחלוקת הנטל בין בעלי הדירות, אין הוא מודע כלל.  כך, לא היה מודע מר רהט להסכם שנעשה בין התובעת לבין ה”ה רובין וסטולר ואשר קיבל תוקף של פסק דין בתיק המפקח נתניה 54/96, אשר היו לו השלכות ישירות וכבדות משקל על עלויות עבודות השיפוץ שנעשו בבית המשותף. (עמ’ 22 ש’ 16-20).

כך למשל, מצויין בסעיף 12 לדו”ח, שהוא לכאורה דיווח על הוצאות שהוצאו עבור עבודות שיפוצים שבוצעו עד אותו מועד, כי שולם “חיפוי אבן בקומת הקרקע וקומת הכניסה בהשתתפות ועד הבית 30% מהעלות = 156,414 ₪”.

לא ברור כלל מתוך עדותו של מר רהט ומן המסמך עצמו, אם הוא הוכן כחלק  מראיותיו של מר רהט עבור תיק התביעה או שזהו מסמך שהוגש לבעלי הדירות בבית. אם נניח שדו”ח זה הוגש לבעלי הדירות, עשוי בעל דירה המעיין בדו”ח להניח מניסוח ההוצאה כפי שנרשמה בדו”ח, כי מדובר בתשלום הוצאה לקבלן כלשהו. מה שהדו”ח איננו מגלה לדיירים הוא שהסכום הזה שולם לה”ה רובין וסטולר, שהם בעלי דירות בבית המשותף על יסוד הסדרים והסכמים שזכרם איננו מופיע בהחלטות כלשהן של אסיפת בעלי הדירות או של אסיפת חברי נציגות הבית המשותף; כי סכום זה לא צריך היה להשתלם להם או שלפחות היתה התנגדות של מר רהט עצמו ושל חברים נוספים בוועד הבית לתשלום הסכום הזה, כי לפי התחשיב האמור, עבודות החיפוי באבן של קומת המסד עלו למעלה ממיליון ש”ח, וכי על פי ההסכם שאליו הגיעו הנציגות וה”ה רובין וסטולר בתיק המפקח 54/96 (נ/3) הנזכר, לא היה חיוב כלשהו שבעלי הדירות בבית היו צריכים לשאת בו כלפי רובין וסטולר.

לשם ההבהרה, ההסכם נ/3, שקיבל תוקף של פסק דין, קובע כי מכיוון שדיירי הבניין מעוניינים לשפץ את הבניין כולו, רובין וסטולר ישאו לבדם בעלות השיפוץ של השטחים המסחריים שבבעלותם והם יופטרו בכך מתשלום חלקם בהוצאות השיפוץ של יתר חלקי הבניין.

דעתי האישית היא שההסכם הזה, איננו סובל את הפרשנות לפיה, בנוסף להפטר מהשתתפות בשיפוץ של כלל הבניין, היה מקום לשלם להם סכומים כלשהם בגין החיפוי באבן על החלק החיצוני של מעקה הקומה המפולשת, שכן החלק הזה של המעקה מהווה חלק בלתי נפרד מקיר החזית של השטחים המסחריים שבבעלות ה”ה רובין וסטולר. ראה לעניין זה הוראת סעיף 5 לתקנון המוסכם שנרשם לבית המשותף.  ניתן להסיק מעדותו של מר רהט כי הוא איננו מכיר כלל את התקנון המוסכם שנרשם לבית המשותף כפי שאיננו מכיר את המסמך נ/3.

אינני מקבלת את עמדתו של מר רהט בעדותו, כי הרישום של 30% הוא “טעות קולמוס” של מי שערך את הדו”ח.  אציין עוד, בהקשר של סעיף 12 לדו”ח, כי בפרוטוקול אסיפת בעלי דירות מ-8 בספטמבר 2006, טוענים חלק מן המשתתפים – ד”ר מיקי הירש והגב’ רחל ברלד וכן מר רהט, כי מר רובין דורש מן הוועד תשלום של 45,000$ עבור ציפוי האבן וכי הם סבורים שאין לשלם סכום העולה על 18,000$. על אף שמדובר בהוצאה משמעותית מן הקופה הציבורית והנושא עולה לדיון, איש איננו מצביע על נושא זה באסיפת הדיירים; לא מתקבלת כל החלטה שהיא, שכן מר כהן שמואל, מנווט את הישיבה לסוגיות אחרות  כמו “לא נודע כי בא אל קרבו”.  ולמרות שאין כל החלטה לתשלום סכום כספי כלשהו לרובין וסטולר, מעיד מר רהט כי שולם לרובין הסכום שהוא ביקש “על ידי עו”ד תגר האיש השלישי בוועד. הוא קבע סכום גדול יותר ממה שאני המלצתי” (ראה עמ’ 4-5 לפרוטוקול הדיון ש’30 -32,ש’ 1-8). במקום אחר על פני עדותו, טוען  מר רהט כי היה שותף ל”בוררות” שהתנהלה עם רובין במפגש כלשהו בבית קפה וכי “שילמנו בערך 30,000 דולר + מע”מ במקום 15,000 דולר שאני אמרתי וזה היה בבירור הפנימי שעשינו“. (קשה להבין מעדות זו אם מר רהט עומד מאחורי טענתו שלא הסכים לסכום ששולם או שהוא עומד מאחורי טענתו שהוא היה שותף לבוררות כלשהי שבמסגרתה הוא הסכים לשלם 30,000 דולר) . למצער, אין ולא צורפה כל החלטה שהיא למסמכי התובעת באשר לקבלת החלטה בדבר תשלום סכום כלשהו לרובין וסטולר, גם לא החלטה של וועד בית,  ומן הדו”ח האמור, עולה חשש שהסכום ששולם בפועל עולה בהרבה על מה שאפילו רובין ביקש.

הדו”ח הזה כולל בתוכו סתירות חמורות מאוד ביחס להחלטות שהתקבלו באסיפות, בין אם הן אסיפות הדיירים ובין אם הן אסיפות הוועד. כך למשל, כולל הדו”ח מ-1.4.08 בשלושת הסעיפים הראשונים שלו, פירוט עלויות בגין עבודות עיבוי וטיפול בעמודים ובחגורות, על פי הדרישות של עיריית הרצליה ואת ההוצאות הנוספות שנדרשו לביצוען כגון הכנת תכניות, ורישוי והוצאות פיקוח. מדובר בהוצאה של למעלה מ-300,000 ש”ח אשר בפרוטוקול האסיפה הכללית של בעלי הדירות מיום 10.9.04, מודיע מר רהט לפרוטוקול כי : “עד היום עשינו שיקום בטונים בקומת הביניים לעמודים. המצב היה גרוע יותר משחשבתי. היה צורך לנקות את הברזל שהחליד בתוך העמודים, לצקת בטון מחדש ולעבות את העמודים. העלות כולה שולמה מקופת ועד הבית. כיום המצב של הבניין טוב מבחינה בטיחותית, אך הוא לא נראה יפה.”  (מסמך זה, לא צורף לתצהיר עדותו של מר רהט אלא לכתב התביעה.).  מר רהט אף נשאל בחקירתו הנגדית על סוגיית תשלום עבודות  החיזוק מתוך הכספים שבקופת הנציגות ותשובתו, כי היו כספים בקופה והוחלט להשתמש בהם עד שייכנסו כספים של הדיירים (עמ’ 10 לפרוטוקול מיום 19.11.08 , ש’ 15 – 20). הדיווח לדיירים כפי שנרשם בפרוטוקול מיום 10.9.04, מתפרש כך שכספי השלב הראשון של תהליך השיפוצים משולם מתוך הקופה הציבורית.  לעומת זאת, הדיווח מאפריל 2008, איננו מציין כי התשלומים האמורים הם מתוך הקופה הציבורית. בדרישת התשלום שהופנתה לכאורה לדיירים עם פירוט העלויות הדרושות לביצוע שיפוצים (מכתב מיום 22.6.04), נכתב על ידי וועד הבית כי חלק מעלויות השיפוץ יכוסו על ידי כספים המצויים בקופת הוועד. למצער, אף לא אחד מן הנתונים האמורים מגובה בחישוב כלשהו שניתן לבדוק ולבקר, ומשלל ההודעות והנתונים לא הוברר איזו החלטה התקבלה, איזו החלטה מחייבת את בעלי הדירות, מי קיבל איזו החלטה ואיזו החלטה יושמה בפועל.

הדו”ח שעליו נסמכת התובעת להוכחת עלות העבודה שבוצעה, ולמעשה להוכחת התביעה, איננו נתמך במסמכים כלשהם מהם ניתן לקבוע את העלויות שהיו בגין כל אחד מסעיפי ההוצאה. הדו”ח איננו מבוקר על ידי מי שניתן להעיד אותו על תוכן הדו”ח, התובעת שעל פי הפלוגתאות שנקבעו היתה צריכה להציג את הראיות באשר לעבודות שבוצעו לא צירפה אף לא חשבונית אחת והדו”ח איננו אלא רישום שאפילו מר רהט עצמו איננו עומד מאחוריו.

עוד תמיהה – ביום 22 באוגוסט 2005, נשלחת הודעה לבעלי הדירות להוסיף עוד 2000$. הודעה זו נשלחת על ידי מר רהט, על אף שאין כל החלטה לחיוב בתוספת תשלום, לא כזו שהתקבלה באסיפת דיירים ולא כזו שהתקבלה בוועד הבית. מכתב זה נשלח על ידי מי שטען בחקירתו כי אין הוא מכיר את התחשיבים הכספיים, עם חלקם הוא בכלל לא מסכים ואת התחשיבים והעלויות וחלוקתם בין הדירות הוא לא מכיר.

דבר נוסף ותמוה – לאסופת הצילומים שצורפו לתצהירו של מר רהט , צורף מכתב נוסף של מר רהט מיום 4 באוגוסט 2005, מכתב זה זהה לחלוטין למכתב מיום 22 באוגוסט 2005, למעט שבמכתב הראשון בזמן, נדרשים הדיירים לשלם תוספת אחידה של 2000$ ואילו במכתב המאוחר ממנו ב-18 יום בלבד, נדרש תשלום גבוה יותר מבעלי דירות 2.5 חדרים. עוד בולט ממכתבים אלו לתוספת תשלום, כי הם אינם כוללים כל דרישה לתוספת תשלום מבעלי דירות הפנטהאוז.

מי קיבל החלטה לחייב בתוספת מחיר את בעלי הדירות, מדוע הוצאו שני מכתבים שונים בהפרש של שבועיים, על כך אין מענה.

והנה, באסיפת דיירים בחודש מרץ 2006, מצביעה אסיפת הדיירים על החלטה לשלם 12,000$ לדירת שני חדרים ו-14,000$ לדירת שנים וחצי חדרים. משמע – 8 חודשים אחרי שהחליט והודיע מר רהט לבעלי הדירות על חובתם לשלם תשלומים אלו, התקבלה החלטת האסיפה בנדון.  ויודגש, ההחלטה מובאת בפעם הראשונה להצבעה רק בחודש מרץ 2006. יודגש עוד כי החלטה זו סותרת את הנטען בתביעה כי החלטה התקבלה באסיפת הדיירים ביום 8 ביוני 2004.

באותה אסיפה, (חודש מרץ 2006), מודיעה הגב’ ברלד לפרוטוקול, כי ועד הבית ביצע שיפוצים נכבדים בתוך הבית, על פי רשימה בת 7 סעיפים (ראה שם), וכי “כל זאת נעשה מקופת ועד הבית בעלות של למעלה ממליון ש”ח, בלי לנגוע בכספים ששולמו ע”י בעלי הדירות עבור שיפוץ הבניין.”
מדוע אם כן מתקבלת החלטה לדרוש תשלום זה אם היו כספים בקופת ועד הבית, מדוע מתקבלת ההחלטה בחודש מרץ 2006 אם, כטענת התובעת, נקבע תקציב לביצוע מלוא השיפוצים בבית המשותף עוד ביוני 2004 ונקבע גם היקף התשלום שישא בעל דירה והיקף התשלום שישולם מקופת הנציגות. כמו כן, לא ברור כלל אם התשלום הוא תוספת לתשלום עליו הודיעו לבעלי הדירות עוד בשנת 2004, על פי המתווה והתקציב שנקבע לו, או שזו הפעם הראשונה שמצביעים על עלות השיפוצים.

בחודש אוגוסט 2006, נשלח לבעלי הדירות דיווח על שיפוצים שנעשו עד כה ושיפוצים עתידיים. בפרק השיפוצים שבוצעו מדווח על עבודות נרחבות, הכוללות הן את שיפוץ העמודים והן את התקנת משטחי המזגנים, החלפת צנרת, ועוד כהנה עבודות הנכללות לכאורה ב”שלב השיני” של השיפוצים ונכתב שם כי עבודות אלו שולמו מקופת וועד הבית וכי מקופת השיפוץ נלקח סכום של 30,000$. עוד ניתנת רשימה ארוכה של עבודות שטרם בוצעו ועלותן המשוערכת.  השוואת דו”ח זה עם הדו”ח מיום 1.4.08 העלה אצלי את השאלה  היכן הוכנסה העבודה של ציפוי קירות הבית במרבלייט או באבן או בגלזורה?. כיסוי הקירות החיצוניים של הבית המשותף היה נושא לדיון ער מאוד בעת חקירתו של מר רהט בנושא. מתשובותיו בחקירתו הנגדית הוברר כי לכאורה, התקבלה בראשונה החלטה לצפות את כל קירות הבית באבן,  מאוחר יותר  התקבלה החלטה לצפות את קירות הבית בחומר איטום הנקרא מרבלייט וכי לאחר שהקבלן “ברח” מהבניין, הוחלט על ציפוי הקירות בגלזורה. (ראה עדות מר רהט מיום 19.11.08, עמ’ 4 ש’ 12 – 24). בתחשיב שנשלח לדיירים והנושא תאריך 9.8.06,  מופיע שיערוך העבודה במרבלייט ואין כל דיווח לדיירים על ההפרשים במחיר בין ציפוי כל קירות הבית באבן לעומת ציפויו במרבלייט. והנה, בדו”ח מאפריל 2008, שהוצא לאחר שהעבודה הזו בוצעה כולה, אין זכר להוצאה זו בכלל. מה קרה למרבלייט?? מה קרה לאבן ומה קרה לגלזורה? כיצד חושבה עלות זו בתוך הצעת התקציב ומה השלכה יש לאותם שינויים שאירעו עם התחשיב המעודכן, והכיצד זה אין כל הבדלי מחיר בין החומרים השונים, ומדוע אין כל איזכור להוצאה האמורה בדו”ח מאפריל 2008. על שאלות אלו כמו על שאלות רבות אחרות, אין למעשה כל מענה שהוא.

במכתב שנשלח לבעלי הדירות ביום 4.9.07 (מצוי בין אסופת המכתבים שצורפו לתצהירו של מר רהט), עולה לראשונה דיווח על  שלב ד’ – עתידי – לביצוע עבודות שיפוץ בחוץ ופיתוח הבריכה וכי שלב זה יעלה 1,600,000 ש”ח, לא כולל הוצאות מהנדסים ואדריכלים. אף מכתב זה הוצא בשמו של מר רהט ולא נמצאה כל החלטה שהיא לביצוע אותן עבודות. מתוך עדותו של מר רהט עולה כי עבודות רבות ורחבות היקף בוצעו בשטחי חצר הבית המשותף וכי אין הן עבודות שנכללו בתחשיב הראשוני שהופץ לבעלי הדירות ביוני 2004.

הנה אם כן, על אף שבכתב התביעה טוענת התובעת כי בחודש יוני 2004 התקבלה החלטה באסיפה של בעלי הדירות לביצוע שיפוצים של הבית המשותף ובהתאם לאותה החלטה נקבע תקציב, גובשו תוכניות לביצוע השיפוצים ואף נקבע מתווה לביצוע העבודה, תוך שעלויות העבודה על פי המתווה שנבחר, חולקו על-פי הדין בין בעלי הדירות בבית, לא צירפה התובעת את החלטת האסיפה הכללית של בעלי הדירות, לא צירפה את אותו מתווה עליו היא מתבססת ולא צירפה אף חשבונית אחת או הוכחת תשלום כלשהי שיש בה לתמוך את התביעה. למעט אסופת מכתבים, פרוטוקולים ותחשיבים שניתוח חלקי שלהם מצביע על העדר התאמות העולה מבין הדפים, עד כדי תמיהה, אין לתובעת דבר.

הדו”ח איננו נתמך במסמכים כלשהם מהם ניתן לקבוע את העלויות שהיו בגין כל אחד מסעיפי ההוצאה, הדו”ח איננו מבוקר על ידי מי שניתן להעיד אותו על תוכן הדו”ח, אין הוא אלא רישום שאפילו מר רהט עצמו איננו עומד מאחוריו.

עדותו של מר הלמן איננה מוסיפה כל מידע רלוונטי לראיות התובעת ומחקירתו הנגדית הקצרה אף ברור כי אין התצהיר מדייק בעובדת הנטענות בו. עוד אציין כי תיאור מרבית העבודות נוגע לרכוש פרטי של בעלי דירות בבית המשותף ולא לרכוש המשותף. כך למשל אספקה והתקנת צנרת לניקוז מרפסות הגג ואספקה והתקנת פרופיל להסתרת הצנרת. מדובר במרפסות של דירות הפנטהאוס שהן בבעלותם של רובין וסטולר ואינן עבודות המחייבות את בעלי הדירות בבית. איטום המרפסות ועוד, אלו עבודות שבוצעו בתוך מרפסות הדירות ואינן חלק מן הרכוש המשותף. בכל מקרה, מר הלמן ביצע עבודה על פי הזמנה של הנציגות או מי בנציגות, ועדותו איננה יכולה להשליך במאום על קבלת ההחלטות בבית המשותף ותוקפן כלפי הנתבע.

חלוקת ההוצאה הכספית בין בעלי הדירות בבית המשותף:

סעיף 12.(ב) לתקנון המצוי קובע: “החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו’ לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.”

במסמך מיום 22 ביוני 2004 אשר נטען כי נשלח לבעלי הדירות בבית, מודיע ועד הבית כי “הוחלט לקבל ולאשר את תוכנית שיפוץ הבנין, כפי שהגיש מר רהט אליעזר כמקשה אחת, בהתאם לפירוט ההצעה שנשלחה לבעלי הדירות“.  כבר צויין בהרחבה כי פירוט ההצעה לא הוצג כלל, ואולם בנוסף, ההודעה לבעלי הדירות מציינת כי התשלום יהיה “לפי מ”ר כרשום בטאבו ולפי חוק צו בתים משותפים“, והחישוב בהמשך ההודעה הוא חישוב לפי חדרים דווקא.

בכתה התביעה טענה התובעת כי חלוקת ההוצאה בין בעלי הדירות נעשתה בהתאם לדין ואילו הנתבע טען כי חלוקת ההוצאות בדרך שקבעה נציגות הבית המשותף פוגעת בזכותו והוא לא הסכים לה. התובעת לא התמודדה כלל עם סוגיית חלוקת ההוצאות, על אף שהנושא נקבע כמחלוקת מרכזית בין הצדדים.

על פי הרישום בתיק הבית המשותף וכפי שהוא משתקף אף בנסח, שטחי הדירות נרשמו במטרים ולא ב”חדרים”. יתרה מכך, לכל יחידה בבית המשותף נקבע חלק יחסי ברכוש המשותף.  סעיף 58 לחוק המקרקעין, בנוסח שהיה  בתוקף בעת קבלת ההחלטות על ביצוע השיפוצים קבע כי: “(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר…..”. התקנון שנרשם לבית המשותף, לא קבע שיעור השתתפות אחר מזה הקבוע בחוק. הנה אם כן, הטלת החובה על בעלי הדירות להשתתף בהוצאה כלשהי יכולה לחייב אך אם נקבע שיעור השתתפות בהתאם לחלקו של אותו בעל דירה ברכוש המשותף.

מן העדויות והמסמכים הוברר כי חלוקת התשלום בין בעל הדירות איננה בהתאם לחלקם ברכוש המשותף. לא מצאתי כאמור, כל החלטה שהיא המעניקה פטור לחלק מן הדירות בבית המשותף מהשתתפות בעלויות השיפוץ. ההודעה המופיעה בסעיף 4 להודעה לדיירים מיום 22.6.04, לא התקבלה לגביה החלטה כלשהי. חשוב עוד לציין כי התובעת לא מסרה את דבר קיומו של אותו הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין בתיק המפקח 54/96 (נ/3), ואף בכך יש לעורר תמיהות רבות. מר רהט לא השכיל להסביר את חלוקת ההוצאות בניגוד להוראות שבחוק ובתקנון ודבר קיומו של אותו הסכם, היה נסתר מעיניו. אין ספק עם זאת, והדבר עולה באופן מפורש מכלל המסמכים שצירפה התובעת, כי לא התקיימה כל הצבעה שהיא על חלוקת נטל ההוצאות בניגוד להוראות שבחוק. ההודעה לבעלי הדירות איננה בהתאם להוראות החוק והתקנון החל על בעלי הדירות ולגופו של המסמך עצמו, חלוקת ההוצאות חוטאת אפילו לנוסח המכתב עצמו שכן הוא מחשב עלויות לפי “חדרים” ולא לפי שטחי הדירות הרשומות.

אם הפטור לחלק המסחרי מבוסס על אותו הסכם פשרה, לא יכול אותו הסכם לגבור על ההוראה שבסעיף 12.(ב) לתקנון המצוי, ומשכך ההודעה במכתב לבעלי הדירות איננה בהתאם לחוק המקרקעין, איננה בהתאם לרישום בפנקס הבתים המשותפים (טאבו) ואיננה בהתאם לזכויות הרשומות על פי התקנון, ומשום כך, לא התקבלה כדין.

אציין עוד מספר תהיות שעלו מבדיקת המסמכים שהגישה התובעת ומעדותו של מר רהט, ואשר יש בהם להבהיר את הקביעה כי לא התקיים בבית המשותף הליך מסודר כלשהו של קבלת החלטות, אשר יש בהם לחייב את הנתבע. כך למשל, הוגש לדיירים תחשיב לשיפוץ הבית. התחשיב מפורט במכתב מה-22 ביוני 2004.

בחודש יולי 2005 מגיש מר רהט תחשיב לדיירים, בו הוא מפרט אופציות שונות לעלות השלב השיני והשלישי. המכתב הזה הוגש לדיירים יום אחד לפני אסיפת הדיירים שהתקיימה ב-22.7.05. (איך יכלו בעלי הדירות לקבל החלטה מושכלת ולגבש עמדה ממסמך שהוגש להם יום קודם, גם זו שאלה).  באותה ישיבה מודיע מר רהט לפרוטוקול,  כי נחתם כבר חוזה עם קבלן להתקנת התושבות למיזוג אוויר וכי סוכם עם קבלן לציפוי קירות הבית באבן וכן הוא מודיע כי שופצה קומה 2 כשיפוץ דוגמה. לאחר מכן מודיע מר כהן לפרוטוקול כי התקבלה פה אחד “הצעת השיפוץ פנים וחוץ לפי המחירים שבתחשיב”  (הכוונה לתחשיבים המופיעים במכתבו של מר רהט מיום קודם) – אבל בתחשיב יש שתי הצעות. אז איזו החלטה התקבלה, על מה הצביעו באותה אסיפה? ומדוע בכלל היה צריך להצביע בשנת 2005 על החלטה שכבר התקבלה לכאורה בשנת 2005, כולל תחשיב וחלוקה כספית.

סיכום:

ממכלול הראיות שהביאה התובעת ומעדותו של מר רהט שוכנעתי כי לא התקבלה החלטה לביצוע שיפוצים ברכוש המשותף שיש בה לעמוד בתנאים הקבועים בחוק ובתקנון המצוי , ובכך לחייב את הנתבע בתשלומם.  ממכלול הראיות שבפני ברור כי נושא ביצוע שיפוצים בבית המשותף הועלה פעמים רבות במשך השנים. מתוך המסמך נ/3, הסכם הפשרה שבין הנציגות לבין רובין וסטולר, ברור שנושא השיפוצים ברכוש המשותף עמד על הפרק עוד בשנת 1999, שהרי הסכם פשרה זה יותר משהוא עוסק בחוב שעל רובין וסטולר לשלם לתובעת, הוא צופה פני עתיד השיפוצים שיתבצעו ברכוש המשותף ומכין את הרקע ליצירת הקלה משמעותית בחלקם של אלו בתשלום ההוצאות שיידרשו לביצוע אותם שיפוצים. משכך, הודעת  עיריית הרצליה על הצורך בביצוע שיפוצים דחופים בעמודי התמך של הבית וטיפול בטיח הנושר, אין בהם דבר עם היקף השיפוצים שעל פי עדותו של מר רהט, בוצעו ברכוש המשותף.

בתביעה נטען כי כתוצאה מהתראות העירייה על הצורך בביצוע תחזוקת חירום בבית המשותף, התקבלה החלטה באסיפת הדיירים לבצע שיפוצים ברכוש המשותף, הוזמנו הצעות מחיר רבות בהתאם לתכניות שונות ואף נקבע מתווה לביצוע עבודות השיפוצים ומכוחם נקבע התקציב לביצוע עבודות השיפוצים. טענות אלו אינן מגובות במסמכים כלשהם שיש בהם להראות מה העבודה שהוחלט עליה. כפי שהצבעתי למעלה, המתווה המומלץ על ידי מר רהט ועלותו הכספית – שהם הבסיס הנטען לאותו מתווה – לא צורפו לתביעה ואין ספק שהדבר עומד לתובעת לרועץ. כמו כן, הן ממועד קבלת ההחלטה לבצע שיפוצים ועד היום, בוצעו עבודות שיפוץ רחבות היקף, אולי אף הושלמו כל העבודות כולן, והנה על אף זאת לא הציגה התובעת ולו הצעת מחיר אחת, חשבונית כלשהי, ראיות הדרושות לה להוכחת התביעה ואשר מצויים בידה. אף סירובה של התובעת להמציא לבא כוח הנתבע את המסמכים או לאפשר לו לעיין בתיקי הנציגות מעורר שאלות.

התובעת לא הציגה, אף לא ראשית ראייה לפיה ניתן לחייב את הנתבע בסכומים הנתבעים על ידה או אף בחלקם. אם קיימת הוצאה כלשהי שלגביה היתה קיימת הסכמה בין הצדדים על נחיצותה, הרי אלו העובדות שנדרשו על ידי עיריית הרצליה ואלו, על פי עדותו של מר רהט, ועל פי המסמכים שצורפו לתצהירו, עלותם שולמה כולה מכספים שהיו בקופת הנציגות. מן ההודעה לדיירים מיום 22.6.04 בדבר השתתפות התובעת בחלק מן העלויות, ברור כי הוצאה זו כוסתה מכספים שהיו בקופת וועד הבית.

ב”כ הנתבע מנתח את דו”ח ההוצאות שצורף לתצהירו של מר רהט ומפרט בו את הכשלים, אי ההתאמות והעדר תמיכה שיש בהם לחייב את מרשו. אני מסכימה עם כל הניתוח האמור על אף שאין הוא דרוש לדעתי, שכן התובעת איננה מצביעה על מקור הסמכות החוקית לחייב את הנתבע בסכומי הכסף שהיא תובעת לעצמה.  התובעת אינני מבססת את חישוב החוב הנתבע על ההוראות שבתקנון המוסכם שנרשם לבית המשותף והוראות חוק המקרקעין המחייבות את בעלי הדירות בבית המשותף ועל העובדה שיצרה תחשיב חוב המבוסס על שטחי הדירות נטו, בלי שנלקחו בחשבון היחידות הרשומות על שם רובין וסטולר ובלי שבוצע התחשיב בהתאם לחלקים ברכוש המשותף,  והיא איננה מבססת את התביעה על החלטות שהתקבלו כדין.  כל אלו עילות לדחיית התביעה.

התובעת סבורה כי עול ההוכחה על הנתבע להראות אילו עבודות שבוצעו ברכוש המשותף הן עבודות שאינן נופלות בגדר חובתו לשאת בהם כאמור בסעיף 58 לחוק המקרקעין. אני סבורה כי התובעת נתפסה לאי הבנה כלשהי, ומן הראוי להבהירה. תובע המגיש תביעה חייב להוכיח אותה. זהו כלל ראשון ובסיסי במשפט, גם אם הוא מתנהל בפני מפקח ועניינו הוראות חוק המקרקעין. גם תביעה המבוססת על סעיף 58 לחוק המקרקעין חייבת הוכחה. לא די באמירה סתמית כי בעלי הדירות החליטו מה שהחליטו ולכן ההחלטה מחייבת את כל בעלי הדירות בבית. עול ההוכחה על התובעת להוכיח כי התקבלה החלטה הנופלת בגדר סעיף 58 לחוק והיא התקבלה כדין. אם תוכיח התובעת את האמור, יעבור נטל הראייה אל הנתבע להראות כי עבודות מסויימות שהוא נתבע לשלם בגינן, נופלות בגדר אותם מקרים שסעיף 62 לחוק וסעיף 12(ב) לתקנון המצוי פוטרות אותו מלשאת בהם.

אף בענייננו ניתן היה לפעול כך, אילו עמדה התובעת בתנאי הראשוני והבסיסי להראות כי התקבלו החלטות כנדרש, את מהות העבודות וחישוב העלות בפועל ש/ל אותן עבודות. במסגרת הפלוגתאות שהוגדרו, היה על התובעת להראות אילו עבודות בוצעו ועלותן בפועל. אילו הייתה נוהגת כך, ניתן היה לקבל את הטענה המשפטית שיאן לתת לבעל דירה להתחמק מתשלום חלקו בעבודות שיפוצים הנעשות בבית המשותף, בטענה כי לא מדובר בהחזקה תקינה של הרכוש המשותף אלא שדרוג. מדוע בחרה התובעת לא להציג את הספרים המוכיחים את העבודות שבוצעו, התשלומים ששולמו בגינם והתחייבויות שנטלה על עצמה לתשלומם, לא הוברר לי. ואולם מר רהט, המעיד על ההוצאות המפורטות באותו דו”ח בגין עבודות שונות שבוצעו לכאורה בבנין, איננו מכיר את העלויות המפורטות באותו מסמך, אינו מסכים עם חלק מן ההוצאות המפורטות בו, לטענתו. עוד עולה מעדותו של מר רהט כי הוא איננו יודע כלל מהו בית משותף, כיצד מחולקות הזכויות בו בין בעלי הדירות, מהו בכלל המושג “חלקים ברכוש המשותף”, על אף שהוא חתום על דרישת התשלום הכספי שהוצאו לבעלי הדירות, וכיצד נגזרת העלות הכספית וחלוקתה בין בעלי הדירות.

בנסיבות האמורות, לא הוכיחה התובעת את התביעה ואף לא את ראשיתה ולא ניתן לקבל את התביעה על סמך הלכות משפטיות ללא גיבוי כלשהו בראיות, בוודאי במקום בו ברור על פני התביעה כי היא איננה מבוססת על ההוראות המחייבות את התובעת עצמה.

בנסיבות אלו, התביעה נדחית.

אני מחייבת בזאת את התובעת לשלם לנתבע הוצאות ושכ”ט עו”ד בסך 5000 ₪ בצירוף מע”מ עליו כחוק סכום זה צמוד ונושא ריבית מתאריך פסק הדין ועד תשלומו המלא בפועל.

ניתן  בלשכתי, בהעדר הצדדים, היום, י”ז בתשרי תש”ע, 05 באוקטובר 2009 ‏. פסק הדין יישלח לצדדים בדואר רשום.

5129371

54678313

________________________

עדה פרנקל

5129371

54678313 המפקחת על רישום המקרקעין

נתניה

עדה פרנקל 54678313-122/07

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה

הודעה למנויים על עריכה ושינויים במסמכי פסיקה, חקיקה ועוד באתר נבו – הקש כאן

Top