מה יחשב כשיפור ומה יחשב כשיפוץ בבית משותף. היקף חובת ההשתפות בשיפוץ הרכוש המשותף

בפני כב’ המפקחת עדה פרנקל
בעניין: נציגות הבית המשותף
מרח’ ז’בוטינסקי 9, נתניה
ע”י: מר xxxxxxxx
התובעת
– נ ג ד –

פלוני ת.ז. xxxxxxxxx
פלונית ת.ז. xxxxxxxxx

מרח’ xxxxxx 9, נתניה

הנתבעים

פסק דין
1. התביעה בתיק זה הוגשה על ידי נציגות הבית המשותף בגין חוב כספי הנובע מעבודות שיפוצים ברכוש המשותף.

הבית המשותף מזוהה כחלקה 50 בגוש 8262, מצוי ברחוב ז’בוטינסקי 9 בנתניה. הבית נרשם בפנקס הבתים המשותפים והתקנון שנרשם בו, מפנה להוראות התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, בכל הנוגע לחובות בעלי הדירות באשר לניהולו ואחזקתו של הרכוש המשותף.
בכתב התביעה נטען כי התקבלה החלטה של בעלי הדירות לבצע שיפוצים ברכוש המשותף וכי חלקה של כל דירה בעלות שיפוצים אלו היא 45,560 ₪. נטען כי הנתבעים מסרבים להשתתף בעלות ביצוע השיפוצים האמורים ומשום כך מבוקש לחייבם בתשלום ההוצאה.

2. הנתבעים הגישו כתב הגנה ובו טענו כי:

א. העבודות המתבצעות אינן עבודות שיפוץ אלא עבודות הנופלות בגדר “שיפור”, בזבזני ובעלות גבוהה במיוחד.

ב. על פי יעוץ משפטי שניתן לנתבעים, אין הם חייבים בתשלום בגין עבודות שיפור הנעשות ברכוש המשותף. עיון במפרט העבודות המבוצעות, כפי שאלו צורפו לכתב התביעה מצביע על כך שמדובר בהוצאות שאינן כלל וכלל בגדר שיפוץ.
3. בדיון שהתקיים בנוכחות בעלי הדין ביום 16.4.07, הוברר כי בעלי הדירות התכנסו מספר פעמים לשם קבלת החלטות באשר לביצוע שיפוצים ברכוש המשותף. לא נרשמו פרוטוקולים לאותן ישיבות. משגיבשו חברי הנציגות מספר הצעות לביצוע, נמסר לכל דירה תיק הכולל בתוכו מסמכים. תיק המסמכים האמור כלל שלוש הצעות מחיר, מפרט טכני לביצוע העבודות, הצעות מחיר להשלמות הנוגעות להחלפת מעקות, הקמת דלת אינטרקום עם תיבות דואר וכן דף הסבר מפורט שהוכן על ידי חברי הנציגות, הנותן הסבר מפורט להצעות המוגשות, עלות ההשתתפות לכל דירה והסדר התשלומים אליו הגיעו עם נותני ההצעות. כל האמור הוגש לכל דירה לקראת קיומה של אסיפת בעלי הדירות שנקבעה ליום 21.9.06 ובה נתבקשה קבלת החלטת הביצוע.
הוכח לי כי גם הנתבעים קיבלו לידם תיק עם כל המסמכים האמורים. עותק צילומי של מסמכים אלו אף צורף לכתב התביעה, והנתבעים לא חלקו על העובדה כי קיבלו לידם את התיק לפני האסיפה הכללית של בעלי הדירות. הם אף הביאו אתם לדיון את תיק המסמכים שנמסר לידם לפני אסיפת הדיירים.
עוד הוכח לי כי הנתבע היה נוכח באסיפת בעלי הדירות שהתקיימה ביום 21.9.06 וכי אף חתם על טופס ההסכמה לביצוע השיפוצים. בצד שמו מופיע מספר תעודת הזהות שלו, מספר הטלפון שלו וכן התחייבות לביצוע התשלום ב-12 תשלומים עוקבים וחתימתו. הנתבע איננו מתכחש לעובדה כי חתם על טופס ההתחייבות. לדבריו הוא לא התעמק בתוכן המסמכים שנמסרו לו לפני הפגישה ואף לא היה ער לעובדה שהוא חותם על התחייבות. כך לדבריו.
עוד הוכח לי כי חברי הנציגות ואף דיירים אחרים בבית המשותף, פנו מספר פעמים אל הנתבעים, ניסו להגיע אתם להסדר פריסת החוב בתשלומים רבים יותר כדי להקל עליהם את ביצוע התשלומים, אך ללא הועיל. הנתבעים עומדים בסירובם לשלם את חלקם בהוצאות השיפוצים.
בדיון שהתקיים הוברר לי עוד כי הנתבעים סבורים כי סגירת הלובי, ריצופו מחדש, התקנת דלת אינטרקום והתקנת תיבות דואר חדשות היא לרוחם ולכן הם סבורים כי הוצאה זו היא הוצאה הכרחית, על אף שלא קיים בבית המשותף לובי סגור והעבודות המתבצעות בבית לסגירתו הינן בבחינת “שיפור” ברכוש המשותף. למעשה, מלינים הנתבעים על כך שהתקבלה החלטה לכסות את כל הבנין באבן במקום לצבוע את הבית מחדש. לדעתם, הוצאה זו היא הוצאה מיותרת לחלוטין. בדיון טענו הנתבעים עוד כי לדעתם העבודות המבוצעות במסגרת השיפוצים נעשות באופן בלתי מקצועי, מסוכן ורשלני וכי העלות היא עלות מופרזת. יש להדגיש כי אף אחת מטענות אלו לא נטענה בכתב ההגנה ויש בהעלאתה בדיון משום ניסיון להרחבת חזית הדיון ואף טענות מפתיעות ממש ומנגד, על אף הטענה הגורפת של ביצוע עבודות מיותרות ובזבזניות שהנן בגדר “שיפור” שהנתבעים אינם חייבים בתשלומו, הנה מפיהם עולה כי חלק מן העבודות, על אף שהן בגדר שיפור ברכוש המשותף, מקובלות עליהן. הנתבעים לא ידעו לפרט מהו החלק בכלל ההוצאות אשר לו הם מסכימים ואותו הם מוכנים לשלם.
4. לאחר ששמעתי את הצדדים, עיינתי במכלול הראיות ובכתבי הטענות הגעתי לכלל דיעה כי אין לנתבעים הגנה כלשהי מפני התביעה, זאת מן הטעמים הבאים:

א.    העיקרון הקובע באשר לחיוב בעל דירה בתשלום חלקו בהוצאות השונות הדרושות לאחזקתו של הרכוש המשותף, נקבעו בסעיף 58 (א) לחוק המקרקעין, התשכ”ט – 1961 קובע:

“בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, “החזקה תקינה” – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות”.

סעיף 12(ב)  לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין קובע:

” 12   ………………..

(ב)  החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או

שיעור שלא פורשו בפרק ו’ לחוק המקרקעין, התשכ”ט – 1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה”.

ב. מן הראיות שבפני שוכנעתי כי בעלי הדירות התכנסו כדין לשם קבלת החלטה בדבר ביצוע שיפוצים ברכוש המשותף. שוכנעתי עוד כי חברי הנציגות פנו אף אל הנתבעים, מסרו בידם את מלוא המידע הדרוש לשם קבלת החלטה מושכלת בנוגע לביצוע השיפוצים. ראוי להדגיש כי שוכנעתי שתהליך איסוף המידע הנוגע לביצוע השיפוצים, קבלת הצעות מחיר וכדומה היתה נושא שבעלי הדירות בבית המשותף דנו בו במשך מספר חודשים עד לגיבושה של החלטה סופית בישיבה שהתקיימה ביום 21.9.06, כך שהנושא כולו לא נודע לנתבעים בהפתעה ולא היתה שום מניעה מצידם להיערך לנושא מבעוד מועד. גם ההחלטה שהתקבלה על ידי בעלי הדירות לפרוש את התשלומים לקבלן ל-12 תשלומים, מקילה מאוד על מימוש ההוצאה. מכל מקום, כל המידע נמסר כאמור לנתבעים זמן מספיק לפני אסיפת בעלי הדירות, כך שלא היה בקבלת ההחלטות משום הפתעה כלשהי לנתבעים.  אני אף דוחה מכל וכל את טענת הנתבעים לפיה הם אמנם נכחו באסיפת הדיירים, חתמו על כתב ההתחייבות לביצוע התשלומים על פי ההצעה שהתקבלה, אך אין לחייבם על פי התחייבות זו. טענה זו תמוהה בעיני וחסרת אחריות. מדובר בהתחייבות חוזית לכל דבר ועניין. הן בעלי הדירות והן הקבלן המבצע רשאים היו להסתמך על התחייבות זו ומשהיא ניתנה, יחד עם שאר התחייבויות הדיירים, הוחל בעבודות השיפוץ בבנין. במצב זה, לא תישמע טענת הנתבעים כי על אף התחייבותם כאמור, אין לחייבם על פיה.
ג. די לדעתי בעובדה שהנתבעים חתמו על ההסכמה לביצוע השיפוצים ועל ההתחייבות לביצוע התשלומים כדי לחייבם על בסיס התחייבות זו, אך אני מוצאת להוסיף כי על אף עמדתם הנחרצת של הנתבעים, כי השיפוצים המבוצעים, כולם בבחינת “שיפור” בזבזני ומיותר,  הנה מודים אף הם כי העבודות לסגירת הלובי היא עבודה הכרחית והם תומכים בה בכל לב.  נראה לי, בכל הכבוד, כי הנתבעים אינם מבינים את משמעות המונח “שיפור” והם נותנים למונח זה פרשנות סובייקטיבית לפיה, מה שראוי בעיניהם לא יחשב כ”שיפור” ומה שאינו נראה בעיניהם כהכרחי להם, אכן יקרא “שיפור”. גישה כזו היא גישה מוטעית ואף איננה מבוססת מבחינה עניינית.  סעיף 58 לחוק המקרקעין מטיל את חובת הנשיאה בתשלום ההוצאות הדרושות לאחזקתו של הרכוש המשותף “כפי שהיה בעת גמר הבנייה”. משאין חולק כי הכניסה לבית המשותף איננה כניסה סגורה, הרי סגירת קומת הכניסה, היא דווקא פעולת “שיפור” ואילו עבודות חיפוי הקירות החיצוניים של הבית באבן במקום בצבע, לא יכולים להיחשב כ”שיפור” אלא אם יוכח כי ניתן להגיע לאותן תוצאות של שמירת מצבו הקיים של הבית המשותף בהליך של צביעת הקירות דווקא. לנתבעים לא היתה כל הוכחה שהיא, כי חיפוי הקירות באבן לעומת צביעת הקירות החיצוניים היא בבחינת שיפור דווקא.
ד. עיון מסמכים שהכינה נציגות הבית המשותף לשם קבלת החלטת השיפוץ,  עיון במפרט העבודות ושמיעת הצדדים עצמם מלמדת כי לא מדובר בשיפורים המצריכים הסכמה פה אחד, אלא מדובר בעבודות הנופלות בגדר החזקה תקינה של הרכוש המשותף.

העיקרון הקבוע בסעיף 58 לחוק המקרקעין הוא שחובה על בעלי הדירות לדאוג לאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת “גמר הבניה”. דבר המחייב שמירתו של הבית המשותף במצב טוב, תקין ומכובד ובהתאמה לשינויים הנובעים מתנאי המקום והזמן. כך, שיפוצים הנעשים למשל במעלית אשר מתלווה להם גם שינוי במבנה תא המעלית או החלפת תיבות מכתבים בכאלו שנהוג לבנות ולהתקין כיום, לא יכולים להיחשב כשיפור. כך גם החלטה בדבר החלפת ריצוף או חיפוי  הבית. ראוי להביא כאן מדברי בית המשפט בע”א 4329/03 (י-ם) וינברג נ’ נציגות הבית המשותף ברחוב אוסישקין 21 (פורסם באתר המשפטי Lowdata  ) המבטאים היטב את הגישה הפרשנית הנוהגת לעניין הגדרת מעמדן של החלטות לביצוע שיפוצים ברכוש המשותף.

“סבור אני, כי אכן רק מקרה קיצוני של הוצאה גבוהה, כמו התקנת מעלית, נמנה על הקטגוריה המחייבת הסכמה פה אחד. כל הוצאה אחרת במהלך ניהול בניין, הקיים עשרות שנים, נמצאת בד’ אמותיה של הוראת סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין הנ”ל, ובמקרה זה די בהחלטת רוב, כאמור בסעיף 12 (א) לתקנון המצוי.

גם הוספת דלת בגג הבניין, אפילו שלא הייתה כזו במשך שנים, נכללת אף היא במסגרת ההחזקה התקינה.

מעבר לצורך אוסיף, כי בימינו, אם תחליט אסיפה כללית, ברוב דעות בלבד, להתקין דלת חיצונית עם אינטרקום, מטעמי ביטחון, אף שדבר זה לא היה בעבר, יחייב הדבר גם את בעלי דירות המיעוט. אין לאפשר לבעלי דירות אלה הטלת וטו על הוצאה מסוג זה או העמסת ההוצאה רק על מי שהצביע בחיוב באותה אסיפה כללית.

וכך גם פוסק הרמב”ם, הלכות שכנים, פרק ה, הלכה א (והדברים מבוססים על המשנה והסוגיה בתלמוד הבבלי, מסכת בבא בתרא, דף ז, עמ’ א):

“חצר השותפין, כל אחד מהם כופה את חבירו לעשות בה בית שער ודלת, וכן כל הדברים שהחצר צריכה להם צורך גדול, או דברים שנהגו בני המדינה לעשותם”.

הכללים שפרטתי לעיל, חלים בכל מקרה. ביתר שאת, יש להם הצדקה כאשר בעל הדירה אינו גר בה, ומטבע הדברים יתנגד לכל הוצאה.

ברם, מסקנתי הנ”ל אינה תלויה בנסיבות הספציפיות של תיק זה שבו בעלת הדירה (המערערת) איננה גרה בבניין והשכירה את דירתה לדייר במשך למעלה מעשר שנים; גם אם המערערת הייתה גרה בדירה, מסקנתי הייתה זהה”

אני קובעת על כן כי החלטת בעלי הדירות לבצע את השיפוצים ברכוש המשותף הנה החלטה שהיתה ראוייה להתקבל בהצבעת רוב בעלי הדירות בהתאם להוראות סעיף 12 (א) לתקנון המצוי וכי החלטה זו מחייבת על כן את הנתבעים, בנוסף לעובדה שממילא נתנו את הסכמתם המפורשת לביצועה.

מכל המקובץ, אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת את סכום התביעה בסך 45,560 ₪. כמו כן אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעת את אגרת פתיחת תיק התביעה בסך 569.50 ₪. סכומים אלו נושאים הפרשי הצמדה וריבית כחוק מתאריך פסק הדין ועד תשלומם המלא בפועל.
כפי שהוברר לי, שולמו עד כה על חשבון עבודות השיפוץ, 5 מתוך 12 התשלומים ואילו בידי הנציגות שיקים דחויים שנמסרו על ידי בעלי הדירות, דהיינו 7 שיקים דחויים על היתרה. משום כך ועל אף האמור בפיסקה הראשונה לעיל, אם ימסרו הנתבעים בידי התובעת סך של 18,983 ₪ בצירוף אגרת פתיחת  תיק התביעה בסך 569.5 ₪ ועוד 7 שיקים דחויים על יתרת סכום השיפוצים, כל זאת בתוך 30 יום מהיום,  לא יחוייב הסכום האמור בהפרשי הצמדה וריבית.
היה והנתבעים יסרבו לשלם את  סכום החוב ולמסור השיקים הדחויים לנציגות, יעמוד מלוא סכום התביעה כאמור בפיסקה הראשונה לעיל, לפירעון מיידי והתובעת תהיה רשאית לפעול בהליכי הוצאה לפועל כנגד הנתבעים, ביחד ולחוד, לשם גביית מלוא סכום התביעה.
בנוסף, אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת בגין הוצאות וטרחת נציגיה ובשל הצורך בהגשת ההליך המשפטי, ניהולו וקיום הדיון, סך של 1000 ₪. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מתאריך פסק הדין ועד תשלומו המלא בפועל. הנציגות תהיה רשאית לגבות סכום זה בהליכי הוצאה לפועל ונציגיה יהיו רשאים לחלק את החיוב האמור ביניהם לפי שיקול דעתם.
פסק דין זה ניתן בהיעדר הצדדים היום, ‏‏‏ל’ ניסן, תשס”ז ה-‏18 אפריל, 2007.

המזכירות תשלח את פסק הדין בדואר רשום עם אישור מסירה.

_____________________

עדה פרנקל

המפקחת על רישום מקרקעין

נתניה

Top