מעמדה של הצמדה שלא נרשמה

גינה לי חביבה – האמנם? מעמדה של הצמדה שלא נרשמה

מדוע חשוב להקפיד על רישומן המלא והמדוייק של זכויות בבית משותף

לפני זמן לא רב פנו אלי בני זוג אשר להם דירה שאותה ירשה בת הזוג מהוריה.
לדירה ישנה גינה בחלקה האחורי של חצר הבית המשותף אך הגינה לא נרשמה כהצמדה.
אביה של מיכל (כך נקרא לה לצורך תיאור הנושא), היה הקבלן שבנה את הבית ולימים כאשר ביקש למכור את הדירות, רשם את הבית כבית משותף.
לימים, לאחר שכבר נרשם הבית בפנקס הבתים המשותפים, נמלח בדעתו והחליט לשמור לעצמו את דירת הגג של הבית ולהצמיד לדירה גם את הגינה.
במקום לתקן את הרישום של הבית המשותף כך שהגינה תוצמד לדירת הגג על ידי תיקון הרישום בתקנון הבית המשותף, בחר הקבלן להכניס סעיף בהסכמי המכר של דירות הבית, לפיו ידוע לרוכש כי הגינה שבחלקה האחורי של חצר הבית איננה חלק מן הממכר, כי היא שייכת לדירת הגג בבנין וכי הרוכש נותן את הסכמתו לכך שהקבלן או כל מי שיבוא בנעליו, יהיה רשאי וזכאי לתקן את רישום הבית המשותף כך שהגינה תוצמד לדירה ולרוכש לא תהיה כל אפשרות להתנגד לפעולת הרישום האמורה.

מצב הדברים במועד בו פנתה מיכל לייעוץ היה כי חלק מבעלי הדירות המקוריים מכרו את דירותיהם או הלכו לעולמם. מיכל, ירשה את דירת הגג מהוריה כאשר בידיה רק חלק מן ההסכמים שערך בזמנו אביה עם רוכשי הדירות בבניין.
לפתע מצאה עצמה בסכסוך עם השכנים הטוענים כי אין לה כל זכות חוקית להחזיק בגינה שבחצר האחורית של הבית כיוון שזו אינה רשומה כהצמדה לדירתה.
חלק מן השכנים פנו בתביעה אל המפקח שיורה למיכל לסלק את ידה מן החצר ויורה לאפשר שימוש משותף לכל בעלי הדירות בבית באותה חצר.

במצב הדברים המתואר, ניתן לקבוע כי "התהפך הגלגל" ונמצא כי על אף שמיכל טוענת לזכות קניין מבוססת בחצר הבית המשותף, מוטלת עליה חובת ההוכחה.
מצב דברים זה היה נמנע ממנה אילו היה מתוקן רישום הבית המשותף כך שהחצר היתה מוצאת מן הרכוש המשותף ונרשמת כמוצמדת לדירת הגג.

ההלכה המשפטית המקובלת והספרות המשפטית אף תומכת בהכרה כי הצמדה של חלק מן הרכוש המשותף לדירה בבית הינה הסדר חוזי בין בעלי הדירות בבית משותף והשלמתו של ההסדר החוזי הינה בדרך של תיקון הרישום בתקנון הבית המשותף.
ראה למשל דברי מ. דויטש, קניין כרך א', ע"מ 680: "ההצמדה של חלק פיסי מסויים (מן הרכוש המשותף. התוספת איננה במקור. ע.פ) הוא צעד תקנוני. הרישום של ההצמדה באמצעות התקנון, הוא השלב הקנייני של ביצוע העברת הבעלות באותו חלק, מן הבעלות המשותפת של כלל בעלי הדירות, אל הבעלות הייחודית של בעל הדירה אשר אליה נעשתה ההצמדה". אולם, בכדי שניתן יהיה להוציא את החלק מן הרכוש המשותף, יש להוכיח את קיום ההסכמה בין כל בעלי הדירות בבית.
על פני הדברים, צריכה מיכל להוכיח כי אכן יש בידה הסכם בין כל אחד מבעלי הדירות בבית לפיו יוצא אותו חלק מן הרכוש המשותף, יוצמד לדירתה וישמש אותה בלבד.
יתרה מכך, חלק מבעלי הדירות המקוריים מכרו את דירותיהם. הרוכשים המאוחרים, מסתמכים על הרישום הקיים ולפיו החצר היא רכוש משותף.
ייתכן ואין הם מודעים כלל להתחייבות, או לוויתור, שויתרו קודמיהם.
לכאורה ומכוח הוראות החוק, מחייב מצב הזכויות הרשום במקרקעין בלבד, ומשכך נוסף למיכל עול נוסף,  לשכנע כי ההתקשרות הראשונה מחייבת גם את האחרונים.
למעשה, נמצאת מיכל כמי שטוענת לזכות קניין הקיימת לה בניגוד לזכויות הקניין הרשומות, בבחינת "המוציא מחברו עליו הראייה".
האם תוכל מיכל לאסוף את כל הראיות הדרושות להוכחת ההתחייבות החוזית שנטלו על עצמם רוכשי הדירות מן הקבלן והאם תצליח לשכנע את בית המשפט כי זכות זו עומדת לה ומחייבת גם את מי שרכשו את דירתם מבעלי דירות אחרים בבית ואשר יתכן ולא ידעו על קיום אותה התחייבות ראשונה שנטלו קודמיהם.
אין ספק כי מדובר במצב דברים בעייתי, עלותו רבה מאוד וספק אם תצליח להוכיחו בכדי לזכות בהכרה של בית המשפט בזכותה הקניינית בחצר

אדם עשוי לאבד את הזכות החוזית שהוקנתה לו, כאשר אין בידיו היכולת להוכיחה.

מצב דברים כמו זה המתואר איננו יוצא דופן.
רבים המקרים בהם זכויות בבית משותף אינן נרשמות במלואן או אינן נרשמות כלל כיוון שבעלי דירות אינם מודעים לצורך לתקן את המרשם ולהעמידו על המצב הנכון והעדכני או שהם מבקשים לחסוך כספים והוצאות הכרוכות בביצוע התיקון, או שהתהליך מייגע מדי.

חוק המקרקעין איננו מטיל חובה לדאוג לתיקון המרשם ובבתים משותפים, כאשר מבוצעת בניה ברכוש המשותף או כאשר מגיעים ביניהם בעלי דירות בבית להסכמות מחייבות, אי תיקון הרישום עשוי לבטל את הזכות הקיימת בהעדר יכולת להוכיח אותה.

טוב יעשו בעלי הדירות אם יקפידו על תיקון הרישום הקיים כך שישקף באופן הנאמן והנכון ביותר את הזכויות המלאות שלהם בדירתם וברכוש המשותף של הבית.
מדובר לעיתים בזכויות בעלות ערך כלכלי רב שאובדנו בשל אי יכולת להוכיח את קיומו הוא אבידה קשה ביותר ומיותרת.

נכתב ע"י עדה פרנקל, עו"ד – אין להעתיק מאמר זה או קטעים ממנו ולעשות בו כל שימוש אחר אלא בהסכמה מוקדמת של הכותבת.