מרחב מגורים מוסדר-השוואה בין ארה"ב לישראל

מרחב מגורים מוסדר – שיטת רישום וניהול מתחמי מגורים בארה"ב בהשוואה לרישום וניהול בית משותף בישראל

בארה"ב קיימת חקיקה מיוחדת המסדירה הקמה של בניינים רבי דירות, התנהלות וניהול של רכוש המשותף לבעלי הבתים או הדירות. בשונה מישראל, החקיקה בארצות הברית היא גם חקיקה פדראלית וגם חקיקה מדינתית. החוק הפדראלי בנוגע לאיכלוס בתים ושכונות קובע את איסור האפלייה בקבלת דיירים על רקע גזעי, משפחתי, דתי ו/או אחר, למעט היתר מיוחד להקים מקומות מגורים המיועדים לבני 55 ומעלה והמונעים ממי שאינו עונה על דרישה זו להתגורר במקום.
החקיקה המדינתית, מסדירה את ההיבטים השונים הנוגעים להסדרת צורות המגורים. בשונה מאשר בישראל, ישנן צורות התארגנות נפרדות אשר החוק מתייחס אליהן באופן מובחן וקובע נהלים להתנהלותם. האחת דומה למבנה של "בית משותף" בישראל – condomminum. השניה דומה למבנה של שותפות עסקית או חברת מניות. צורת התארגנות כזו הייתה נפוצה בישראל אך נזנחה, ה-cooperative , והשלישית, שאיננה מוכרת בישראל עדיין, הקמת קהילה בעלת מגבלות ותנאי הצטרפות אליה. יש דמיון בין צורת התארגנות זו לבין המושבים והקיבוצים והישובים הקהילתיים בישראל, אולם בישראל, על צורת ההתאגדות הזו, לא חולשות הוראות חוקי מקרקעין בכלל ופרק ו' הדן ב"בתים משותפים" בפרט. צורת התארגנות זו נקראת בארה"ב – planned community, או Gated community. אחת מן הנפוצות שבהן היא הקהילה המגבילה את המצטרפים אליה להיות בני 55 ומעלה. (למען הנוחות, נתייחס בהמשך המאמר לכל אחת מן ההתארגנויות הנ"ל כ"הבניין", אלא אם יפורט אחרת). לרוב, קובעת התארגנות מגורים זו כי המתחם יהיה מגודר ונעול ומטעמי בטחון לא יורשו עוברים ושבים להכנס אל המתחם אלא אם הוזמנו על-ידי אחד מבעלי הדירות או הבתים במתחם. היקף השמירה ורמת האבטחה במקום נקבעים עם הקמת המתחם.
כאמור, בארה"ב קיימת חקיקה מיוחדת המסדירה את ההתנהלות במרחב הציבורי של כל אחת מן ההתארגנויות המתוארת. כל מדינה ממדינות ארה"ב רשאית ואף הכניסה שינויים כאלו ואחרים בחוק האמור אך ברמה הכללית אליה יתייחס המאמר שלהן, ההוראות דומות מאוד בכל מדינות ארה"ב. (ההתייחסות כאן היא לחוק במדינת פלורידה). החוק בפלורידה (Condominium Act) מנחה הקמתם של בתי דירות ומטרתו העיקרית היא ליצור הוראות פרוצדוראליות לניהול, יצירה ומכירה של בתי דירות. החוק בפלורידה דן בין היתר בנושאים כגון יצירת מתחם המגורים, חובות המוטלות על הקבלן/יזם, ומבנים משפטיים שונים של מתחמי מגורים אשר החוק מכיר בהם ומסדיר אותם.
על-פי הוראות החוק, מתחם מגורים מוקם באופן חוקי כאשר היזם רושם את מסמכי ההקמה ברישום הרשמי של המחוז בו מצויים המקרקעין. רישום זה חייב להיעשות ביחד עם הצהרת בעלי הקרקע והמסמכים חייבים להחיל בין היתר, את שם המקום, את תשריט השטח המדויק התוחם אותו. על המסמכים להחיל גם דו"ח על מצב הקרקע על פי דרישות הנדסיות ואחרות, תוכניות בנייה, מפות, תשריטי הדירות ומספר היחידות בכל בנין. כל דירה חייבת להיות מזוהה בנפרד באותיות או מספרים.
החוק בפלורידה מגדיר condominium או "מתחם מגורים", כאישיות משפטית החייבת להתנהל כעמותה. העמותה יכולה להיות למטרות רווח או שלא למטרות רווח. מנהלי העמותה וכל בעלי התפקידים בה נושאים בחובת נאמנות כלפי בעלי הדירות, וככאלו הם נושאים באחריות משפטית שבצידה עונשים בגין הפרת חובת הנאמנות.
בישראל מתייחס החוק ל"בית משותף" בלבד והוא מכיר בתחומי הבית המשותף גם אפשרות ל"בית מורכב". הניהול על פי החוק הישראלי נתון ל"ועד בית" אך אינו מעניק לו מימד של גוף משפטי נפרד ואיננו קובע במפורש את חובת הנאמנות שבחוק על חברי ועד הבית. היה ניסיון בפסיקה, לקבוע כי ועד הבית הוא "אישיות משפטית נפרדת" אך עמדה זו לא התקבלה בביקורת המשפטית ובנוהל הקיים וכאמור החוק עצמו, איננו מגדיר את ועד הבית כגוף משפטי נפרד. החוק בישראל קובע עוד כי ועד הבית יהיה המוציא לפועל של החלטות האסיפה הכללית בעוד שעל-פי החוק בארה"ב, ועד העמותה הוא המנהל אותה והוא הקובע את דרכי ההתנהלות, סדר העדיפויות והניהול השוטף והמיוחד של המתחם.
תחת חוקי מדינת פלורידה, בנוסף למבנה של "בית משותף" רגיל, קיימים שלושה טיפוסים מיוחדים של מתחמי מגורים (condominiums). המתחם הרב שלבי. אלו הם מתחמי מגורים אשר נבנים בשלבים וחלקים מתוכם מתוכננים להבנות בעתיד. מסמכי ההקמה של טיפוס זה של מתחמים, חייב להראות את שלבי הבינוי השונים ולכלול התחייבות לביצוע והשלמת כל אחד מן השלבים. מתחם המגורים בעל השימוש המעורב. אלו המבנים המחילים הן מגורים והן מסחר. הסוג הנוסף הוא מתחמי מגורים מורכבים, אשר בהם יהיו שניים או יותר עמותות ניהול.
כל אחד מן הסוגים המתוארים, חייב להירשם באגף מיוחד(The Division of Florida Condominiums, Timeshares and Mobil Homes. להלן: "האגף"), במחוז שבו מצויים המקרקעין, ולהביא לרישום מסמכים מסויימים הדרושים על-פי חוק בנוגע לכל אחת מצורות הבינוי האמורות. האגף דומה בהתנהלותו ובהוראות החוק המחייבות לגביו, לדרך בה מתנהל רשם החברות והעמותות במשרד המשפטים בישראל. בעת הליכי רישום הבתים, מסמכים אלו פתוחים לעיון הציבור וכוללים התחייבויות של היזם בהתאם לדרישות החוק.
על פי הוראות החוק בפלורידה, חייב הקבלן/יזם, להקים את המבנה המשפטי שהוא מתכנן ולרשום אותו באופן חוקי בטרם בוצעה מכירה כלשהי של נכסים לציבור. כל מסמכי ההתאגדות של המקום, החוקים הנוגעים להתנהלות החיים בתוך המבנה הקהילתי המתוכנן (Bylaws – בעברית: "תקנון"), תשריטי השטח המיועד לבניה ותשריטי הדירות שבמתחם, כולם חייבים להיות רשומים ומוכנים בטרם ביצוע מכירה כלשהי לציבור. כך יכול הרוכש לדעת מראש אילו התחייבויות הוא נוטל על עצמו עם רכישת הנכס. המצב בארץ שונה בכך שהקבלן/יזם, אינו חייב ברישום הנכס בטרם בנייתו ואיכלוסו והוא איננו חייב לסיים את כל הליכי התכנון בטרם החלה מכירת הדירות לרוכשים. כך, קבלנים בארץ משנים שוב ושוב את תכנון הבית על אף שמכרו דירות בו לרוכשים כך שבסופו של יום לא יודע רוכש הנכס לאיזה בית הוא נכנס, כמה דירות יהיו בו ומה סך ההתחייבויות המוטלות על הבית. הקבלן/יזם בישראל איננו חייב לצרף לחוזה הרכישה אלא הוראות כלליות, כך שבעת רישום הנכס כבית משותף, יוצר הקבלן/יזם תקנון שרובם המכריע של בעלי הדירות אפילו לא מודע לתוכנו, ואיננו יודע שהוראותיו מחייבות אותו להתנהל מבחינה משפטית בהתאם להוראות המופיעות בו.
הוראות התקנון (bylaws) של המבנה המשפטי המאוגד והרשום של מתחם המגורים, הן אותן ההוראות שכל רוכש דירה או בית חייב לקיים. הוראות התקנון משמשות לשמירת הרכוש המשותף הכללי והרכוש המשותף של הדירות עצמן. (בארה"ב, לרוב מדובר במתחמי מגורים הכוללים בתים פרטיים או בתי מגורים רבים בתוך מרחב ציבורי השייך לכולם. מתחמים כאלו יכולים להיות מבנה אחד או להחיל מאות בתים או דירות ולעיתים גם כמה אלפים).  הוראות התקנון מסדירות את זכויות ההצבעה, מפגשי הגוף המנהל, קביעת התשלומים החודשיים, השימושים המותרים/אסורים ברכוש המשותף, מגבלות על מכירה והשכרה והוראות הנוגעות לביצוע שיפוצים ובנייה בתוך הדירות. מאחר וההתנהלות של כל דירה משפיעה ומקרינה על המתחם כולו, הוראות התקנון יכולות להחיל גם הוראות לגבי ניקיון. הוראות אחרות בתקנון יכולות להתייחס לניקוי חלונות, שמירה על השקט, איסור/היתר לגדל חיות מחמד במקום והוראות בנוגע לחניית מכוניות.
התשלום החודשי: באופן כללי יחיל התשלום החודשי תשלום בגין ניקיון הרכוש המשותף, תחזוקה חיצונית של המקום, איסוף אשפה, גינון, תשלום עבור שימוש במים ציבוריים. כשליש מן התשלום השנתי הנגבה מן הדיירים, חייב להיות בחשבון חיסכון לשימוש במקרי חירום. בנוסף, ותלוי במצבו של המקום וגילו, רשאית ההנהלה להטיל על בעלי הדירות תשלום מיוחד שייוחד למטרה של תיקון מיוחד, כמו תיקון הגג, הקמת מעלית וכו'. התקנון יחיל הוראות הקובעות מדיניות איסוף הכספים ואת הצעדים שיינקטו כנגד מי שלא ישלם את התשלומים שהוא חייב בהם.
אם מסמכי העמותה קובעים כך, להנהלת העמותה יש את הכוח להטיל קנסות על הפרת הוראות ההתנהלות של הבית, להטיל עמלות ותשלום ריבית בגין אי תשלום במועד והתנהגות בניגוד להוראות התקנון וכן הוראות לתשלום מיוחד לעמותה בגין מכירה והחכרה של דירות עד לסכום מרבי המותר בחוק. בישראל לא קיימת חקיקה מיוחדת המטילה את האפשרות לגבות קנסות, ריביות וכדומה מסרבני תשלום.
תקציב שנתי – לכל בנין, צריך שיהיה תקציב שנתי וחקר/דו"ח הוצאות צפויות. בעוד התקציב יקבע את ההוצאות הצפויות בהתאם לסעיפי ההוצאה הדרושים לשנה השוטפת, דו"ח ההוצאות הנו דו"ח ל-30 שנה המהווה תוכנית תחזוקה ותיקצוב לאלמנטים גדולים כגון תחזוקת מעליות, גגות, תחזוקת מדרכות ושבילים ציבוריים וכדומה. התכנון האמור קובע את הגיל ואת אורך החיים הצפוי ואת עלות ההחלפה של כל אחד מן המתקנים והחלקים הפיזיים של הבניין. הדו"ח האמור כולל גם תכנון מועדי תיקון והחלפה ותכנית לאיסוף די כסף להחלפה והתיקון הנדרשים. (להלן: תכנון ארוך טווח לתחזוקת הבניין).
תכנון ארוך טווח כזה, מאפשר לכל מי שמבקש לרכוש לעצמו זכות מגורים בבניין, לתכנן את התקציב השנתי שלו ואת ההוצאות החלות עליו ולהחליט אם מגורים במתחם כזה עונים על צרכיו ויכולותיו. בישראל אין כל דרישה לתכנון תקציבי קצר או ארוך טווח. העלויות הדרושות לתחזוקתם של מגדלי מגורים הוא יקר מאוד בשל המערכות המסובכות המפעילות אותו, אלא שרוכשי הדירות אינם יודעים על כך דבר וחצי דבר והיקף ההוצאות הנדרש מהם, לרוב מהווה מהלומה כלכלית לא פשוטה ומקור לריב בין הדיירים.
ניהול החשבונות והכספים: חוקי מדינת פלורידה מטילים על כל עמותת מתחם מגורים את החובה להעסיק רואה חשבון עצמאי, שתפקידו לנהל את ספרי הנהלת החשבונות של העמותה. ספרי הנהלת החשבונות חייבים להיות מוחזקים כך שהאגף יוכל לבדוק אותם בכל עת ולאשר את תוכן רישום ההוצאות וההכנסות של העמותה.
כל המסמכים הכספיים חייבים לכלול דו"ח רואה חשבון, דו"ח תקבולים והוצאות, דו"ח רווח והפסד, תצהיר על שינוי במצב הנכסים של העמותה, תצהיר על תזרים המזומנים והערות הנוגעות לכלל מסמכיה הכספיים של העמותה (בדומה לדרישות החוק לגבי דו"ח מבוקר המוגש לרשם העמותות בישראל).
בתים מורכבים, נדרשים להחזיק הנהלת חשבונות נפרדת לכל בניין והנהלת חשבונות נפרדת לניהול הרכוש המשותף לכלל הבניינים.
ניהול כזה מבטיח שקיפות מירבית, ניהול כספים מקצועי וכלי משפטי בידי בעלי הדירות לפעול על פיו אם הפרו חברי הנהלת העמותה את התחייבויותיהם לניהול ענייניה. כלים אלו חסרים בחקיקה הקיימת בישראל. מאחר ואין כל חובה חוקית לנהל ספרי הנהלת חשבונות באופן חוקי ומבוקר ולמעט הוראה כללית (בתקנון המצוי המהווה תוספת לחוק המקרקעין) לגבי ניהול רישום תקבולים והוצאות אין כל חובה שהיא הנוגעת לדרך ההתנהלות ואין אף הוראת חוק הקובעת חובת נאמנות והוראות למקרה של הפרתם. הכל נדלה מן הפסיקה ומן החקיקה הכללית והדבר משאיר את בעלי הדירות בישראל לחסדי שמיים, פחות או יותר.
הנחיות לקבלת החלטות:  זכויות וחובות הוענקו בחקיקה ליזמים ולעמותות בתים משותפים. לאגף, חוקים הנוגעים לפתרון סכסוכים העשויים להתעורר כתוצאה מביצוע או אי ביצוע של אותן חובות וזכויות. חוקים אלו כוללים בין השאר את החובה על הקבלן/יזם, לנהל חשבון נאמנות באמצעות גוף שלישי בלתי תלוי כדי להבטיח שבניית הבית המשותף תושלם ובמועד.
בנוגע להקמת עמותות לניהול מתחמי המגורים, חולשים החוקים על כל מגוון ההוראות הנוגעות לניהול המפגשים וקבלת ההחלטות, כולל הניהול השוטף של ענייני העמותה. כל חבר עמותה יכול להביא את הסכסוך שיש לו עם העמותה בפני פורום שתפקידו לפתור את המחלוקת באמצעות הוראות החוק.  הפורום הוא למעשה הליך גישור חובה ועל היושבים בדין לפסוק בכתב. פסק הדין ניתן לערעור בפני בית משפט מוסמך. פסקי הדין בהליכי הגישור מפורסמים על-ידי האגף ומשמשים מתווה והנחיות במקרים אחרים של סכסוכים בבתים משותפים.

נכתב ע"י עדה פרנקל, עו"ד – אין להעתיק מאמר זה או קטעים ממנו ולעשות בו כל שימוש אחר אלא בהסכמה מוקדמת של הכותבת.