רישום בתים משותפים

רישום בית משותף והזכויות בו

מהו מרשם

במדינת ישראל מתנהל על-פי חוק (חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969), מרשם של זכויות קניין.
כל מי שיש לו זכות כלשהי בקרקע, זכאי שזכותו תרשם במרשם המתנהל כחוק.
הרישום מהווה הוכחה לכאורה לזכות במקרקעין וככזו, היא מעלה מאוד את ערך הנכס ואת הבטחון בהכרה בזכות הבעלים.
רישום הזכות, מאפשר זיהוי המקרקעין, רישום הערות ושיעבודים עליה ובכך מאפשר הרישום גם ניהול סיכונים ברמת סבירות גבוהה.
כך לדוגמא, מי שמעוניין לקבל משכנתא מבנק למימון רכישת נכס, יזכה לשיתוף פעולה רב יותר כאשר הנכס רשום במרשם המקרקעין והבנק יכול בקלות רבה למשכן את הזכות כנגד ההלוואה לממשכן.

רישום זכויות בדירה:

זכויות קניין במקרקעין הן, בין היתר, זכות בעלות, או זכות חכירה.
על פי חוק המקרקעין, הבעלות בקרקע היא בעלות משותפת ולא ניתנת לזיהוי במקום מסויים על פני הקרקע. ואולם, כאשר אדם רוכש לעצמו זכות בדירה, הוא רוכש למעשה זכות בחלק מן הקרקע.
החוק מאפשר על כן ביצוע של רישום הזכויות כאשר הן מזוהות בהתאם לדירה הנרכשת, וכך ניתן להביא לרישום גם דירות שנרכשו על ידי רוכשים שונים.
רישום זכויות הקניין בדירה, נעשית בשני שלבים. בשלב הראשון נערך רישום של בית משותף, כך שכל דירה ניתנת לזיהוי באופן מיוחד ומובדל מן הדירות האחרות ולאחר שהוסדר רישום הבית כ"בית משותף", נרשמות הזכויות של הרוכשים, כל אחד בדירה אותה רכש.

הליך רישום בית משותף

כדי להביא לכדי רישום בית משותף, יש להגיש תשריט המציג את תרשים הסביבה שבה נבנה הבית, תרשים של החלקה או החלקות עליהן נבנה הבית, תרשים של קומות הבית כולל מרתפים, תרשים הדירות ותרשים הגג.
התשריט יבטא בצבע את גבולות הדירות, יזהה את הדירות על-ידי מתן מספר נפרד לכל דירה, יציין את החלקים שהוצאו מן הרכוש המשותף והוצמדו לדירות הבית ויזהה אותן בצבע ובאות אשר ישוייכו לדירה המסויימת אליה הם צמודים וכן יפרט התשריט, ברישום טבלה, את תיאור הקומות, הדירות, ההצמדות ואת שטחן וצבען על-גבי התשריט.
החליט המפקח על רישום המקרקעין כי הבית ראוי לרישום ב"פנקס הבתים המשותפים", יחתום על צו הרישום.
צו הרישום מפרט את הדירות בבית, את זיהויין ואת גודלן, את החלקים שהוצאו מן הרכוש המשותף והוצמדו לכל דירה ואת חלקיה של הדירה ברכוש המשותף.
כמו כן יציין צו הרישום אם קיים לבית תקנון מוסכם.

רישום זכויות בדירות

מן הרגע שבו אושר צו רישום הבית המשותף נוצרת אפשרות רישום זכויות נפרדת בכל דירה, המזוהה בנפרד ובמובחן משאר הדירות.
לדירה זו ניתן לרשום את זכות הבעלות, או את זכות החכירה של הרוכש., ניתן לרשום הערות, ניתן לקשור זכויות ושיעבודים ולמעשה, אוחז בידיו בעל הדירה בתעודה רישמית המוכיחה את זכויותיו בדירה ובמקרקעין עליה בנויה הדירה.

הוראות תקנון בית משותף

רוב רובה של הבנייה למגורים ואף למסחר, המבוצעת מזה שנים רבות בארץ, היא בנייה של "בתים משותפים".
בין אם הבניה מבוצעת על קרקע של המדינה, המשווקת באמצעות מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון לקבלנים וליזמים שונים, ובין אם הבנייה נעשית על קרקע פרטית באמצעות קבלנים פרטיים אשר רכשו את הקרקע או רכשו זכות לבנות עליה, מחייב חוק המכר(דירות, התשל"ג – 1973) את הייזם לקבוע הוראות מפורשות בהסכמי ההתקשרות עם רוכשי הדירות ממנו, בכל מקום שבו הוא מבקש לסטות מן ההוראות הקבועות בחוק המקרקעין ובתקנון המצוי, ולשנות מן הזכויות הקבועות בו. למשל, בכל הנוגע לשיעור החלק ברכוש המשותף שיש לכל דירה; בנוגע להוצאת חלקים מן הרכוש המשותף והצמדתם., שיעור ההשתתפות בהוצאות הדרושות לשם ביצוע התחזוקה של הרכוש המשותף; זכויות בנייה, ועוד עניינים מחייבים.

הכנת תשריט לרישום בית משותף

תהליך הכנתו של תשריט לרישום בית משותף הוא תהליך מורכב ולא פשוט. נדרשות בהכנת התשריט דיוק מירבי והתאמה להיתר הבניה שניתן לבית המשותף, נדרשת התאמה מדוייקת של זיהוי הזכויות הנלוות לכל דירה שנרכשו בשלבים שונים של ביצוע מכירת הדירות. למשל, הצמדת חניות ומחסנים לדירות, התאמת המכר לתשריט כך שהתשריט יבטא באופן נכון ומדוייק את הזכויות שנרכשו; כך למשל גודל הדירות בהסכם הרכישה ובתשריט צריך להיות תואם במדוייק, כך גם חניות ומחסנים שנרכשו מאת הקבלן.
התאמת הזכויות הנוספות להוראות בתקנון, כגון זכויות למעבר על פני המקרקעין, זכויות בנייה, איסורים והגבלות שונות שנקבעו בהסכמי המכר השונים.
עבודת איסוף הנתונים והתאמתם לתשריט היא עבודה מדוייקת, זהירה מאוד, ומצריכה תשומת לב מירבית.
ככל שהבנייה מורכבת ומסובכת יותר, כך התאמת הנתונים לתשריט והבאתם לרישום בפנקס הבתים המשותפים היא עבודה המחייבת מקצועיות ורמת שירות גבוהים במיוחד.

מומחיות המשרד ברישום בתים משותפים

הטיפול במסמכים המובאים לרישום ביחד עם התשריט ובעיקר התקנון המוסכם שיירשם בעת רישום הבית במפנקס הבתים המשותפים, מצריך ידע משפטי מעמיק, הכרה והבנה של תהליכים המתרחשים בבית משותף ויכולת לחזות תהליכים לתקופות ארוכות מאוד.
ככל שהיחס אל התקנון הוא יסודי יותר, כך ימנעו בעתיד חיכוכים ואי הבנות בין דייריו של הבית המשותף.
רבים רבים הם הבתים שאינם מובאים לרישום, כיוון שבוצעו במהלך הבניה פעולות שאינן תואמות את היתר הבניה או שנמכרו זכויות הסותרות הוראות חוק ועוד בעיות רבות, שונות ומורכבות, המצריכות פתרון מקצועי, הנשען על ידע מקצועי רחב, הבנה והכרה מעמיקה של הליכי תכנון מקרקעין ורישום מקרקעין, ורמת ביצוע מעולים.
לאחרונה אף נכנסו לתוקף שינויים בחוק המכר חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א-2011  , המחייבים הגשה לרישום של הפרצלציה ושל הבית המשותף, בתוך פרקי זמן קצרים ביותר, שלא יעלו על שנה אחת ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה.
אין ספק כי בנסיבות המתוארות ועל-פי הדרישה החוקית, שוב לא יוכלו יזמים וקבלנים לגרור את נושא הרישום ועליהם להיעזר במיטב הכח המקצועי שיכול להניע תהליכים כאלו ולהביא לסיומם בדרך של רישום הזכויות במקרקעין כבית משותף.

במאמר זה נעזרנו במידע שפורסם על-ידי הלפ"מ