רכישת נדלן בארצות הברית-נתונים לבדיקה

רכישת נדלן בארצות הברית – נתונים לבדיקה

הצעות לרכישת נדל"ן בארה"ב מתפרסמות לעיתים קרובות. חברות מציעות את שירותיהן במכירת דירות ובתים ליחידים בארץ והפרסומים מציגים אחוזי רווח גבוהים במיוחד והכנסה מובטחת, לפחות לפרק זמן כלשהו. רבים מתפתים וממהרים למסור את כספם בידי המציעים ולעיתים מוצאים את עצמם עם או אפילו בלי הנכס הנרכש ובלי ההכנסה המובטחת מחד ועם תביעות משפטיות על חובות ואף אבדן הנכס ואובדן ההשקעה.
מה צריך אם כן לבדוק באשר לכדאיות רכישת נדל"ן בארה"ב. להלן מספר נקודות לבדיקה:
בארצות הברית קיים שוק של דירות יד שניה, דירות ישנות, המוצעות למכירה. בין על-ידי יחידים ובין על-ידי בנקים המחזיקים באותן דירות כנושים, לאחר שהרוכשים כשלו בתשלומי המשכנתא. הדירות מוצעות לעיתים למכירה במחיר הנראה לנו, הישראלים, כמציאה של ממש. אבל….לפני שמתחייבים על רכישת דירה כזו, להלן מספר נתונים שיש לשקול ולבדוק היטב בכדי לחשב את כדאיות העיסקה ואת הביטחון בהשלמתה המוצלחת.
האם האזור שבו מוצע הנכס למכירה הוא אזור יציב מבחינה כלכלית, יש בו מקומות תעסוקה, בתי ספר וגני ילדים טובים, אזורי מסחר, מסעדות ובילוי. נתונים אלו חשובים, כמו בארץ, בכדי ללמוד על יציבותו של שוק השוכרים באזור.
מהו אחוז דורשי העבודה בסביבה, רמת האבטלה והרכב האוכלוסייה בסביבה. נתונים אלו יאפשרו ללמוד על הסיכוי להשכיר את הנכס במהירות יחסית, על יציבות שוק ההשכרה למגורים ועל חוסנה של האוכלוסייה באזור. ככל שהסביבה יציבה יותר והאוכלוסייה צעירה ומבוססת, הסיכוי לקבל שוכרים שיישארו בדירה לאורך זמן גדל.
מהו שיעור תשלומי המס השנתי (דומה לארנונה בישראל) המשולמים על הנכס המוצע ומה היו שיעורי המס בשנים עברו. המידע הזה חשוב לצורך בחינת כדאיות ההשקעה שכן את ההוצאה הזו חייב בעל הדירה לשלם בעצמו, בשונה מן הנהוג בישראל. ישראלים רבים אינם מודעים לחובה הזו, הם אינם מדווחים לשלטונות על היותם הבעלים וכך אין מי שמשלם את המס, נצבר חוב הנושא הפרשי הצמדה וריבית, ובארצות הברית, אם נוצר חוב כזה על נכס והחוב עולה על שנתיים, רשאית הרשות המקומית לתפוס את הנכס ולמכור אותו. מידע זה חיוני אם כן.
האם הנכס הוא בית פרטי או דירה בבית דירות. ישראלים רבים ממהרים להתלהב ממחירם הנמוך של הבתים, אך אינם מודעים לעובדה שכבעלי הבית חלות עליהן חובות כבדות משקל שעליהם לבצע בעצמם ואינם יכולים להטיל חובה זו על השוכרים. הרשויות המקומיות מפקחות ואוכפות בקפדנות את דרישות החוק. כך למשל, חלה על בעל הבית החובה לרסס את הנכס מבפנים ומבחוץ מפני מזיקים, חלה חובה לדאוג לכיסוח הדשא וגיזום העצים, חלה חובה לדאוג לבטיחות ואביזרים מתאימים מפני שריפה, חלה חובה לדאוג לניקיון החצר וסביבתה. אי עמידה בכל הדרישות והחיובים, מטילה על הבעלים קנסות ונקיטת הליכים משפטיים.
הרוכש דירה בבית דירות, יהיה חייב בתשלום חודשי עבור אחזקת הרכוש המשותף. תשלום זה פוטר את הבעלים מן החובות המוטלים עליו כבעל בית פרטי ויש בכך הקלה מרובה, אולם הסכום אותו חייב הרוכש לשלם כאמור, איננו משולם על-ידי שוכר הנכס. מדובר בהוצאה ישירה שהרוכש חייב בה גם אם הדירה איננה מושכרת.
מי ינהל עבור הרוכש את הנכס ומה תהיה העלות בגין שירות זה. יש לזכור כי הנכס בארה"ב והבעלים בישראל. מישהו צריך לדאוג להשכרת הנכס, לטפל בנכס ובדיירים, לאסוף את תשלומי שכר הדירה ולדאוג לביצוע תשלומים ואחזקה שוטפת ומיוחדת החלה על הבעלים. יש בעיות עם דיירים שצריך לטפל בהם כעניין שבשיגרה. שירות זה הוא מחוייב המציאות והוא עולה בין 10% ל-15% מגובה שכר הדירה. עבור השכרת הנכס ישלם הרוכש עד כחודש ימים כעמלת סוכן, ובכל פעם שהדירה מתפנה מדייריה, יהיה על הבעלים לשפץ אותה ולהתאימה מחדש להשכרה. מדובר שוב, בעלויות כספיות רבות משמעות שיש לחשב כחלק מכדאיות ההשקעה.
עלויות הנלוות לרכישת הנכס ולמכירתו. דמי תיווך הנהוגים בארה"ב מגיעים ל-6% משווי העיסקה. בנוסף ישנן עלויות ישירות המתחייבות מביצוע העיסקה עצמה, תשלום שכר טירחת עו"ד בארה"ב שתפקידו לייצג את הרוכש בעיסקה ובמקרים רבים אף תשלום שכר טרחה לעורך דין ישראלי שיבדוק עבור הרוכש את פרטי העיסקה. עלויות אלו יש לחשב הן בעת הרכישה והן בעת המכירה של הנכס והעלויות האלו צריכות להילקח בחשבון כחלק מכלל העלויות הישירות והעקיפות המתלוות למחיר הדירה.
חובת תשלום מס על הכנסות משכר דירה. ישראלי הרוכש דירה בחו"ל חייב לדווח על פעולה זו והכנסות שכר הדירה אינן פטורות ממס.
הבאתי במאמר מספר נקודות להתייחסות ולחישוב כדאיות השקעה ברכישת דירות בארצות הברית.  רכישה כזו צריכה להיות מגובה בבדיקה יסודית של כל מרכיביה וכל העלויות הצפויות בגין ניהול הנכס או להיעשות באמצעות איש מקצוע אמין שילווה את התהליך כולו, בנוסף לשיקולים של יכולת הניהול של הנכס ממרחק.
ככל השקעה, גם רכישת דירה להשקעה, מחייבת בחינה מדוקדקת של מכלול הנתונים תוך ידיעה והבנה על נטילת הסיכון וחישובו כחלק מערך ההשקעה.

כתבה זו אינה מהווה תחליף לקבלת ייעוץ מקצועי ו/או המלצה לרכישת נדל"ן בארה"ב.

נכתב ע"י עדה פרנקל, עו"ד – אין להעתיק מאמר זה או קטעים ממנו ולעשות בו כל שימוש אחר אלא בהסכמה מוקדמת של הכותבת.