שדרוג מתקנים בבית משותף

שדרוג מתקנים בבית משותף

סוגייה שחוזרת ועולה בבתים משותפים היא סוגיית השימור של הבית המשותף על מתקניו.  סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק") קובע כי על בעלי הדירות בבית משותף לשאת בהוצאות הדרושות לניהולו והחזקתו של הרכוש המשותף. בסיפת הסעיף מסביר המחוקק את סוגיית השימור כך: "לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות". (ההדגשות אינן במקור. ע.פ.).

אצל רבים מבעלי הדירות, נשתרשה תפיסה לפיה כל פעולה שניתן לטעון לגביה שהיא מהווה "שיפור" ברכוש המשותף, חייבת בהסכמה של כל בעלי הדירות לביצועה, ומי מבעלי הדירות שאיננו מוכן להשתתף באותה פעולה, יכול פשוט להמנע מן התשלום. הגיעו הדברים לידי כך שאפילו פעולות שיפוץ בחדרי מדרגות  או בקירות הבית המשותף, מהווים מקור למחלוקת בין בעלי הדירות בשל הטענה כי הפעולה אותה מבקשים לבצע ברכוש המשותף, מהווה "שיפור" הדורש הסכמה מפורשת של בעל הדירה והוא, כמובן, מתנגד לה.

סוגייה שנתבקשתי לדון בה ולחוות דעתי לגביה, נוגעת להחלפת גנרטור בבית משותף. הבניין הוקם לפני למעלה מ-50 שנה. אל אחת המעליות בבנין, המעלית הקטנה, חובר גנרטור אשר נכנס לפעולה בכל פעם שהיתה הפסקת חשמל בבניין, זאת בכדי לאפשר פעולה תקינה של המעלית בשעת חרום. לאחרונה החליטו בעלי הדירות בבית להחליף את הגנרטור שכן הוא התיישן מאוד ולא ניתן היה עוד לסמוך על פעולתו התקינה. באותה הזדמנות העלו בעלי הדירות הצעה להחליף את הגנרטור הקיים בגנרטור גדול יותר, אשר יוכל להפעיל שתי מעליות בבניין, אחת מהן מעלית המיועדת להובלת אלונקה, ולתמוך בהפעלת משאבות המים בבניין, בתאורת חדר המדרגות ובתאורת המקלטים הקומתיים שבבניין. מספר מצומצם של בעלי דירות התנגד להצעה זו בטענה שמדובר ב"שיפור" שמבקשים להכניס לבניין והם מתנגדים לו.

השאלה אם כן היא האם החלפת גנרטור קיים בגדול יותר שבכוחו לתמוך מערכות נוספות בבית המשותף מהווה "שדרוג" או שמא מדובר בהחלטה הנוגעת לניהול השוטף של הרכוש המשותף וככזו, מחייבת ההחלטה גם בעל דירה שהתנגד לה.

בתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, התווה המחוקק נוהלי התנהגות וקבלת החלטות בנוגע להחזקה וניהול הרכוש המשותף. קביעת המחוקק היא שכל הצבעה הנוגעת לניהול השוטף של הרכוש המשותף, די לה שתתקבל ברוב בעלי הדירות, אלא אם התקיימו ההוראות בסעיף 12 (ב) לתקנון הקובעות: " (ב)  החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה." (ההדגשות אינן במקור. ע.פ.)

הפסיקה והספרות המשפטית התלבטו בשאלה מהי אותה "החזקה תקינה".  מתי פעולה המתבצעת ברכוש המשותף תיחשב לשמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, ומתי תחשב פעולה כזו כמעשה של "שדרוג" הבית או מתקניו.
הגישה אשר השתרשה בפסיקה ובספרות, היא גישה מרחיבה ולא דווקנית. לא תיאור פיזי של חלקים כאלו ואחרים בבניין או מערכותיו המוחלפת והשוואה דווקנית באשר להתאמתם למצב שהיה שורר בעת שהוקם הבית המשותף, אלא עיקרון כללי הבוחן את הפעולה המבוצעת, תוך בחינתו בתנאי המקום והזמן הנוכחי.

את העיקרון הזה קבע כב' השופט חשין בפרשת צודלר, רע"א 7112/03, פד"י  מח(5) 550, בקובעו:
"בתים שבונים בימינו אינם כבתים שבנו בעבר, והרי החיים אינם עומדים על עומדם אלא מתגלגלים הם וזורמים כל העת….הביטוי "להקים את הבית מחדש" אינו כובל אותנו בשלשלאות אל מסגרתו המדויקת של הבית המקורי  – אבן תחת אבן, חלון תחת חלון, דלת תחת דלת…… השאלה איננה אלא שאלה של מידה, על פי רוחו של ההסדר. ניתן ללמוד לענייננו היקש מדרכי פירושו של חוק: ומה חוק (בוודאי כך ביטוי מסגרת) תחומיו יימלאו תוכן ברוח שינויי הזמן והמקום – קליפתו תישאר כשהייתה ותוכו יכול שישתנה מעת לעת…"
אם בסוגיית בנייתו מחדש של בית שנהרס נקבע כך, וודאי ובוודאי בסוגיות של שיפוץ והחלפת מתקנים הנוגעים לאחזקתו וניהולו השוטף של בית משותף.  כל המערכות המפעילות בית משותף, בין אם הן מערכות פיזיות ובין אם הן מערכות מיכניות, מתבלות ויש צורך להחליף אותן. האם יעלה על הדעת להחליף מערכות הפעלה של מעלית בדיוק באלו שהפעילו את המעלית עם התקנתה? הרי מערכות כאלו לא קיימות עוד.
כך לגבי התקנת דלתות הגנה ושערים בכניסה לבית המשותף, כך לגבי התקנת מערכות אינטרקום לבית, התקנת מערכות הגנה ואיוורור במקלטי הבית המשותף, החלפת מערכות קירור מרכזיות לבית משותף, וכן החלפת תיבות דואר בתיבות המתאימות להיום ובאופן כללי – כל פעולה נחוצה לתחזוקתו וניהולו של הבית המשותף על מערכותיו.
שמירת מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבנייה של הבית, יש לפרש אם כן באופן שיתאים להיום. אם לא תאמר כך, יתדרדר מצבו של הבית ושוב לא יהיה במצב תפעולי כמו היה מצבו בעת גמר הבנייה, וערכו הכלכלי של הבית ודירותיו יירד פלאים.

על פי העיקרון המרחיב הזה, מכירה הפסיקה כיום גם באפשרות להוסיף ולכלול במסגרת שיפוצים הנעשים בבית משותף, גם תוספת של מתקנים שלא היו בבית עם הקמתו.
פסק דין מוביל בעניין זה, ואשר המפקחים נוטים להסתמך עליו בפסיקתם, הוא פסק הדין בעניין וינברג, ע"א (י-ם) עדנה וינברג נ' נציגות הבית המשותף ברח' אוסישקין 21, ירושלים, דינים מח', כרך לד (3), 818, מפיו של כב' השופט דרורי, הקובע:
"חלק מן העבודות נועדו לשמירת המצב הקיים, חד משמע כגון: סיוד, תיקון גדר, תיקון גג וכדומה. לטעמי, גם החלפת גדרות כניסה לגינה, התקנת ארון לשעוני המים והתקנת תיבות דואר חדשות, הם חלק מהתחזוקה השוטפת של הבניין, אשר נועדה לשמור על הרכוש המשותף במצב טוב, תקין ומכובד…..סבור אני, כי אכן רק מקרה קיצוני של הוצאה גבוהה כמו התקנת מעלית נמנה על הקטגוריה המחייבת הסכמה פה אחד. כל הוצאה אחרת במהלך ניהול בניין, הקיים עשרות שנים, נמצאת בד' אמותיה של הוראת סעיף 58(א) לחוק המקרקעין הנ"ל, ובמקרה זה די בהחלטת רוב, כאמור בסעיף 12(א) לתקנון המצוי. גם הוספת דלת בגג הבניין, אפילו שלא הייתה כזו במשך שנים, נכללת אף היא במסגרת ההחזקה התקינה. מעבר לצורך אוסיף, כי בימינו, אם תחליט אסיפה כללית, ברוב דעות בלבד, להתקין דלת חיצונית עם אינטרקום, מטעמי בטחון, אף שדבר זה לא היה בעבר, יחייב הדבר גם את בעלי דירות המיעוט. אין לאפשר לבעלי דירות אלה הטלת וטו על הוצאה מסוג זה או העמסת ההוצאה רק על מי שהצביע בחיוב באותה אסיפה כללית".

באופן מובחן, באשר להפעלת מעליות בבתים משותפים באמצעות גנרטור, תוקנו בשנת 2008 תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל – 1970, במסגרתו נקבעו כללים ברורים בנוגע להפעלת מעלית באמצעות גנרטור. בעיקר קובעות התקנות את החובה לחבר גנרטור  בבנין רב-קומות לשתי מעליות לפחות, כאשר אחת מהן חייבת להיות מעלית להובלת חולים או נפגעים; כן מחייבות התקנות כי הגנרטור יספק חשמל לתאורת חירום של כל המרחבים המוגנים, פתחי היציאה מן הבניין, הפרוזדורים, משאבות המים לכיבוי אש, מפוחי יניקת עשן, האיורור המכני של המקלטים והמעליות וכמובן הפעלת המעליות. כמו כן קובעות התקנות כי בבנין רב קומות יותקן הגנרטור כך שמיד עם הפסקת זרם החשמל לבנין, יתחיל הגנרטור לפעול באופן אוטומטי.

הנה אם כן, המצב החוקי החל משנת 2008, מחייב חיבורן של שתי מעליות ומערכות נוספות בבית לגנרטור שמתפקידו להפעיל את כל המערכות הללו בבית המשותף.

האם ניתן להניח הנחה סבירה כי המחוקק הורה לחייב חיבור מערכות כמתואר לעיל ולא הורה לעשות כן לגבי בתים רבי קומות שנבנו לפני כניסת החוק לתוקף? הנחה כזו לא תהיה סבירה והגיונית. אמנם לא קבע החוק את מימוש ההוראה לאלתר בכל בניין שהוא, אך במקום בו נדרשים בעלי הדירות להחלפת הגנרטור, סביר שהוראות תקנות התכנון והבניה כמתואר לעיל, יחייבו את בעלי הדירות ולפחות יהוו קו מנחה ומדריך לצרכי החזקת הרכוש המשותף.

הנה אם כן, בהתחשב בכך שחוק התכנון והבניה קובע את חובת חיבור המעלית  לגנרטור כסטנדרט מחייב, בהתחשב בעובדה שאוכלוסיית הבית ברובה מזדקנת והופכת תלויה ונצרכת, בהתחשב בעובדה שהמצב הבטחוני והאישי, מצריך מענים העונים על צורכי המקום והזמן, מתבקשת המסקנה כי על פי עקרונות אלו והעקרונות שהתוו על-ידי כב' השופט חשין בפרשת צודלר, התשובה היא כי קבלת החלטה בדבר חיבור מעלית נוספת בבית לגנרטור וחיבור מערכות חשמל חיוניות לאותו גנרטור הינה החלטה הנוגעת לניהולו של הרכוש המשותף, היא נופלת לגדר החזקתו התקינה ושימורו של הבית המשותף והיא במסגרת ההחלטות המתקבלות באסיפת הדיירים ברוב הרגיל כאמור בסעיף 12(א) לתקנון המצוי.

ראוי להסביר ולהדגיש כי במשטר ניהול הבית המשותף כקבוע בחוק המקרקעין, בעל דירה נדרש לשאת כדי חלקו בהוצאות הדרושות לאחזקתו וניהולו של הרכוש המשותף מכוח בעלותו היחסית במקרקעין ולא בשל הסכמתו או אי הסכמתו לדרכי ניהול הרכוש המשותף.
ברור וידוע כי לא כל ההחלטות הנוגעות לניהול הרכוש המשותף הן החלטות היכולות להתקבל פה אחד ועל כן קבע המחוקק, כי החלטת הרוב היא הקובעת. בעל דירה אינו יכול להמנע מתשלום חלקו בהוצאה הנדרשת, רק מכיוון שההחלטה שהתקבלה איננה לרוחו. לעניין זה יפים דברי כב' השופטת דותן בע"א 3454/04 (מח' ת"א) אור הילה נכסים והשקעות בע"מ נגד בית ש.א.פ אמד חב' לניהול בע"מ ואח' (פורסם בנבו): "באשר לטענות המשפטיות, מקובלת עלי עמדתה של כב' המפקחת לפיה דייר אשר יש לו השגות ביחס לחשבונות אותם נדרש לשלם, אינו רשאי על דעת עצמו לחדול מהשתתפותו באחזקת הרכוש המשותף ועליו להתכבד ולהגיש תביעה למפקחת לקבלת חשבונות ואם יסתבר שחוייב שלא כדין מעבר לחלקו או שהחשבונות אינם תקינים מטעם אחר, רשאי הוא לתבוע השבת הסכומים ששילם ביתר. כל גישה אחרת תיצור מצב שבו דיירים ישלמו את חלקם בהוצאות הבית על פי הבנתם או ימנעו מתשלום ההוצאות וכל זאת על חשבון הדיירים האחרים בבניין."

כמו כן, יש לזכור כי גם אם היה מקום לטענה בעל דירה כי הוא אינו חייב לשלם בגין "שדרוג" מתקן בבית המשותף, עדיין חלה עליו החובה לשאת בעלות הדרושה לחידוש המתקן הקיים, שהרי החזקה תקינה והכרחית של מתקני הבית המשותף, מחייבת את החלפתו של מתקן כזה או אחר מפעם לפעם. במקרה הנוכחי, הביאו בעלי הדירות לדיון את סוגיית הטיפול בגנרטור לבית המשותף שכן זה התבלה והפסיק לפעול כנדרש. אם כן, גם במצב דברים לכאורי, לפיו היתה טענת השכן נשמעת, חלה עליו החובה לשלם כדי חלקו בהחלפת הגנרטור ורק בגין ההפרש שבין היחידות (הרגילה לעומת "המשודרגת") היה הוא פטור. מדובר אם כן בהפרש זניח.

מכל המקובץ, היתי קובעת כי דעת הפסיקה, לפי חוקי מקרקעין, תהיה שהחלפתו של גנרטור בבית המשותף בגנרטור אחר וחיבורו למתקני  הבית המשותף, אינם יכולים להיחשב כ"שידרוג" שבעל דירה יכול להמנע מן התשלום בגינו. מדובר בהחלטה הקשורה לניהול הרגיל של הבית המשותף, כזו המתקבלת ברוב של בעלי הדירות בהתאם להוראת סעיף 12(א) לתקנון המצוי.

נכתב ע"י עדה פרנקל, עו"ד – אין להעתיק מאמר זה או קטעים ממנו ולעשות בו כל שימוש אחר אלא בהסכמה מוקדמת של הכותבת.