תוספת בניה בבית משותף כשאחד השכנים מסרב להשתתף בעלותה

תוספת בניה בבית משותף כשאחד השכנים מסרב להשתתף בעלותה
האם קיימת עילה לחיובו בתשלום תוספת הבניה?

בעלי דירות בבית משותף מבקשים לבנות תוספת של חדר לדירותיהם. לשם כך הם זקוקים להסכמה של כל בעלי הדירות בבית. אחת השכנות, אישה מבוגרת וערירית, נותנת את הסכמתה לשכניה אך מסרבת להשתתף בעלות הכספית של בניית אותה תוספת.

הפועל היוצא שהשכנים מעל דירת אותה שכנה והשכנים מתחת לדירתה, כאשר בנו את התוספת לדירתם, יצרו למעשה את הרצפה ואת תקרת תוספת הדירה של שכנתם.

עם השלמת בניית התוספת, טרחו בעלי הדירות ואף תיקנו את רישום הבית המשותף כך שלכל הדירות בבית, כולל דירתה של אותה שכנה, נוספה תוספת בניה והפכה לחלק בלתי נפרד מדירות הבית.

משהלכה השכנה לעולמה, מכרה בתה את הדירה ורוכש הדירה, ביצע תיקונים והתאמות בתוספת לדירה שרכש.

השכנים – אלו שמעל לדירה הנרכשת ומתחתיה – הגישו נגד רוכש הדירה תביעה ובה נתבקש אותו רוכש לשלם להם את החלק היחסי בעלות אותה תוספת בניה.

לטענת התובעים, לא היה בידם חוזה כלשהו לפיו התחייבה בעלת הדירה לפצות אותם אם תעשה בעתיד שימוש בתוספת הבניה. את עילת התביעה ביססו על חוק עשיית עושר ולא במשפט, בטענה שמשהחל הרוכש להשתמש באותה תוספת, קמה להם עילת תביעה להשבת ההשבחה של דירתו.

הנתבע טען בכתב הגנתו כי הוא רכש את הדירה בהסתמך על המרשם ובהסתמך על ההצהרות שנמסרו על-ידי המוכרת בגוף ההסכם ואשר לפיהם נקייה הדירה מכל חוב כלפי צדדים שלישיים וכי היא נמכרת במצבה As Is.

בית המשפט דחה את התביעה בקובעו כי למעשה, פעולת התובעים לפני 20 שנה היתה לקידום אינטרס אישי שלהם. את התוספת לדירתם הם בנו על אף שידעו ששכנתם לא תשתתף אתם בעלויות הבניה; וביודעם כי אם ידרשו ממנה להשתתף אתם בעלות הבניה, תסרב היא לבקשתם וכך תסוכל יכולתם להרחיב את דירתם. הבניה אם כן נועדה לקדם אינטרס אישי שלהם ולא היתה תלויה בהשבה כספית כלשהי של שכנתם, שאילו כך היו פני הדברים, היתה מוטלת עליהם חובה לעגן את ההתחייבות להשבה כספית במסמך או בדרך מחייבת הניתנת למימוש.
בית המשפט מגיע למסקנה כי כלפי הנתבע אין לתובעים כל עילת תביעה שהיא וכי על פי הוראות סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט עצמו, רשאי בית המשפט להפעיל שיקול דעת, אם ראה שהזכייה לא היתה כרוכה בחסרון המזכה או שראה שקיימות נסיבות אחרות העושות את ההשבה לבלתי צודקת.

במקרה זה, פעלו התובעים לקידום אינטרס עצמי שלהם ומשכך, בהסתמך על דברי המלומד, פרופסור פרידמן: "העקרון הכללי הוא שמי שפעל לקידום אינטרס עצמי איננו זכאי להשבה מאנשים אחרים אשר הפיקו תועלת מפעולתו…מבצע הפעולה צופה לרווח או הנאה שיפיק מן הפעולה. זה צריך להיות שכרו ואין הוא זכאי לשכר נוסף."  (פרופ' פרידמן, עשיית עושר ולא במשפט, פרק 7 ע' 188)., ובהתחשב בעובדה שחלפו כ-20 שנה מאז הושלמה הבניה ובהעדר כל התחייבות שניתן היה להסתמך עליה, דחה בית המשפט את התביעה.

מדובר בפסיקה ת"א 40129-06-13 צבטאני ואח' נ' בנימין ואח' אשר ניתנה מפי כב' השופטת מרים קסלסי ביום 6.12.2015.

הסוגייה של בניית תוספות בניה בבית משותף וחובת ההשתתפות המאוחרת של בעל דירה בעלויות אותה בניה, מגיעה לבתי המשפט לעיתים קרובות. פסק דינה של כב' השופטת קסלסי מאיר את הנושא מזווית מיוחדת, הקשורה קשר הדוק בחוק המקרקעין.
ככלל, הרכוש המשותף וזכויות הבנייה הקיימות לחלקה עליו בנוי הבית המשותף, שייך לכל בעלי הדירות והם רשאים לעשות בו שימוש שאינו מונע עשיית שימוש דומה מן השכנים האחרים בבית. קודם לתיקון 18 לחוק, אשר הכניס את סימן ג'1 אשר בפרק ו' לחוק, לא יכול היה בעל דירה בבית משותף להרחיב את דירתו אלא אם קיבל על כך את הסכמת כל שכניו. אם קיבל את הסכמת שכניו על אף שהם מתנגדים להשתתף אתו בעלות הבניה עצמה והוא אינו מגיע עם שכניו להסכמה בדבר השתתפות באותן עלויות, הסכמה שאותה ניתן יהיה להוכיח בעתיד, והוא מממש את זכותו לאור הסכמה זו, אין ספק שנוצרת כאן עילה לטענת מניעות וחוסר תום לב כלפי תביעה מאוחרת להשתתפות בעלות אותה בניה.

עדה פרנקל,