תפקידי ועד הבית וסמכויותיו

תפקידי הנציגות (ועד הבית) וגבולות סמכותה

הנציגות או "ועד הבית" הוא הגוף המבצע ומוציא לפועל את רצון בעלי הדירות כפי שזה בא לידי ביטוי בהחלטות האסיפה הכללית וכן בכל אותן פעולות שוטפות שהמחוקק דורש ומכיר בהם כפעולות הדרושות לאחזקה ולניהול השוטף של הרכוש המשותף השייך לכל בעלי הדירות בבית.
שני סעיפים בחוק המקרקעין קובעים את קיומה ומסגרת הפעולות שבהן מורשית  הנציגות (ועד הבית ) לפעול.
סעיף 65, הקובע:  "לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון".
וסעיף 69 הקובע:  "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא-ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות".

בעלי דירות בבתים משותפים נוטים להמנע מלהשקיע מזמנם ומיכולותיהם כדי לטפל בענייני הרכוש המשותף.
הם נוטים למנות לעצמם מי מבעלי הדירות המעוניין בביצוע התפקיד ובכך הם רוחצים ידיהם מן הנעשה ברכוש המשותף.
כעבור זמן, בדרך כלל זמן רב מאוד, נזכר מי מבעלי הדירות כי לא ראה כל דו"ח כספי ולא ידוע מה נעשה בבית.
מופנית דרישה לאותו חבר המשמש כ"ועד בית" להציג ספרים ולתת הסברים לנעשה בבנין ומכאן והלאה מתגלגל לו כדור שלג של האשמות הדדיות, התנגחויות, טענות בדבר גניבת כספים מן הקופה הציבורית, ניהול רשלני של ספרי התקבולים וההוצאות.
לרוב מתברר כי לא קיים כלל ניהול ספרים ובמקרה הטוב, צבר לו אותו בעל דירה שנטל על עצמו את תפקיד הועד, שק מלא בקבלות ופתקאות והוא זורק אותם על בעלי הדירות תוך הטלת טענות וטרוניות בדבר כפיות טובה, התנכלות לו ולבני משפחתו ותחושה כללית של מרירות ואכזבה על כך שבעלי הדירות אינם מעריכים את השקעתו רבת השנים בטיפול בענייני הבית.
יתרה מכך, בעלי הדירות מעלים טענות כנגדו על העדר ניהול.
הגג לא מסוייד, הגינה מוזנחת, חדר המדרגות מלוכלך, צנרת הבית מחוררת ואין מטפל.

חמור מזה מצב הדברים בבתים בהם קיימת חברת ניהול.
בעלי הדירות אינם ערים לעובדה כי גם בבית שבו פועלת חברת ניהול קיימת חובת קיומה של נציגות לבית.
חברות הניהול אינן ששות להציג את ספרי הניהול של הבית לדייריו.
במקרים רבים מנהלות חברות הניהול ספרי הנהלת חשבונות שאינן מפרידות בין הבתים השונים אותם הן מנהלות כך שלא ניתן לקבל מידע כלשהו על ההוצאות בבית ובעלי הדירות מרגישים שהם שבויים בידיה של חברת הניהול ומרגישים תיסכול ומרירות הן בנוגע לגובה התשלומים החודשיים שהם נושאים בהם והן בנוגע להיקף השירותים הניתנים בבית המשותף.

המצב המצער הזה נובע מכך שרובם המכריע של האנשים הרוכשים דירות בבית משותף אינם יודעים ואינם מתעניינים במבנה המשפטי של הבית המשותף ובחובות המוטלים עליהם בנוגע לניהולו.

כאמור, המחוקק קבע מסגרת לניהול הרכוש המשותף ואף הטיל חובות על הנציגות בניהול הרכוש המשותף ואולם בעלי הדירות, הבוחרים לעצמם מי מביניהם שישמש כחבר נציגות, אינם דורשים לדעת מה השכלתו של המועמד ומה ידיעותיו בתחום הניהול בכלל וניהול כספים בפרט.
בעלי הדירות הבוחרים לעצמם נציגות, אינם קובעים לחברי הנציגות הוראות מסגרת שבתוכה חייבים חברי הנציגות לפעול.
למשל, קביעה כיצד תנהל הנציגות את הספרים הנוגעים למידע באשר לתקבולים ולתשלומים המתבצעים בבית, ניהול חשבון בנק, חובת הדיווח השוטף לבעלי הדירות ומסגרת תקציבית שבמסגרתה ובתוכה יכולה הנציגות לפעול.
חברי הנציגות הנבחרים לתפקיד, מונעים לעיתים ממניעים אישיים, כגון שהם מבקשים לדחוף לביצוע פעולה כלשהי ברכוש המשותף והם מרגישים כי רק אם הם ינהלו את ועד הבית הם יצליחו להביא למימוש רצונם או שהם עושים כמיטב יכולתם והבנתם, שהיא בכל מקרה סובייקטיבית לחלוטין בהעדר מסגרת והנחייה.
אל כל זה מצטרף אותו הלך רוח האופייני במקומותינו שלפיו הרכוש המשותף איננו דאגתו של בעל הדירה ואין ספק שמישהו אחר כבר יעשה לאחזקתו.
אל אלו יש להוסיף את אותם מקרים מצערים, והם רבים לצערי, בהם משתלט אדם על ועד הבית כדי לעשות שימוש בכספים הנצברים בקופתה לצרכיו האישיים.
בעלי הדירות חסרי אונים ברובם המכריע של המקרים ונעדרים כח ויכולת ממשית לפעול כנגד שוד כספים מהקופה הציבורית.

תופעה קשה ומצערת זו נובעת בעיקר מן העובדה שאין הוראות בחוק המסדירות באופן מחייב את הפעילות הנעשית תחת ההגדרה של "נציגות" הבית המשותף ואינן מטילות חובה מוגברת ובצידה ענישה מוגברת, במקרים של הפרת החובה והפרת אמונים כלפי בעלי הדירות.

איך אפשר בכל זאת להביא לניהול נכון ושקוף של הבית המשותף, התשובה לכך נעוצה ברצון ובחובה של כל בעל דירה בבית משותף להתעניין ולהתעמק במה שנעשה מחוץ לדלת דירתו.
נקודת המוצא חייבת להיות בהבנה והכרה כי הרכוש המשותף הוא למעשה בעלות פרטית משותפת לכל בעלי הדירות ולכולם אינטרס משותף לשמור את הרכוש המשותף וניהולו בדרך שתשמור על ערך הבית.
מטרה זו היא המטרה המשותפת לכל בעלי הדירות והיא המהווה את היסוד לבניית מכנה משותף לכולם.

בעלי הדירות חייבים לקבוע הוראות ברורות ומפורשות באשר לתנאים לניהול הקופה הציבורית שלהם.
הוראות כאלו אם אינן מופיעות בתקנון שנרשם לבית המשותף (סביר מאוד שלא נרשמו הוראות כאלו), חייבות להתקבל על דעתם של בעלי הדירות ולהירשם בפרוטוקול של אסיפת הדיירים.
ככל שההנחיות תהיינה מדוייקות יותר הן תהיינה מחייבות יותר, ויהיה מקום צר יותר לאי הבנה וטעויות בניהול הקופה הציבורית, והנחייה ברורה למי שנוטל על עצמו את הניהול.
בעל דירה שאיננו יכול לעמוד בתנאים שנקבעו בפרוטוקול, עדיף שירחיק ידו מן התפקיד שכן ניהול הקופה בניגוד להנחיות הקבועות בפרוטוקול, תטיל עליו חובה אישית כואבת וצורבת על פגיעה והפרת אמונים כלפי בעלי הדירות.
בכל מקרה, טוב יעשו בעלי הדירות אם יקבעו לעצמם מתווה ברור וחד משמעי שרק בתוכו תהיה נציגות הבית מוסמכת לפעול.

בעלי הדירות חייבים להקפיד על בדיקת ספרי החשבונות של הבית מדי תקופה לא ארוכה.
בכך ייטיבו להכיר את ההוצאות המוטלות עליהם, עלותם המשתנה, הצרכים המיוחדים של הבית ורצונם בביצוע פעולות מיוחדות לבית.
הכרת ההוצאות תאפשר בניית תקציב יעיל וחלוקתו הנכונה בין בעלי הדירות בבית.
ניהול נכון ומדוייק מפחית הוצאות ומייעל את הניהול, דבר שהוא לטובת כל בעלי הדירות בבית.

קביעת הנחיות ברורות לנציגות באשר לפעולות שעליה לבצע במסגרת תפקידה כגוף המוציא לפועל את החלטות בעלי הדירות כמו הנחיות ברורות לגבי מה שאסור לה לעשות אלא בהצבעה מפורשת של בעלי הדירות.
חברי הנציגות מנגד חייבים למלא את התפקיד בתוך המסגרת שהתווה החוק.
אין למשל סמכות לנציגות בית משותף לנהל משא ומתן ולהגיע להסדרים הנוגעים לבניה ברכוש המשותף או להסדרים הנוגעים להשכרת מחסן השייך לרכוש המשותף או כל פעולה שאיננה נוגעת להחזקה השוטפת של הבית המשותף, אלא אם ניתנה על כך הסכמה מפורשת של כל בעלי הדירות בבית.
בכל מקום של ספק, עדיף לקבל החלטה של אסיפת הדיירים מאשר ליטול אחריות שסיכון רב בצידה.

נכתב ע"י עדה פרנקל, עו"ד – אין להעתיק מאמר זה או קטעים ממנו ולעשות בו כל שימוש אחר אלא בהסכמה מוקדמת של הכותבת.