בפני כב' המפקחת עדה פרנקל
יצחק …….
ע"י ב"כ עו"ד ……
בעניין:
התובעת
נ ג ד –
ע"י עו"ד …….
הנתבעת

פסק דין

התובע, בעלים של דירה בבית המשותף שבשדרות ניצה 22 בנתניה הבנוי על חלקה … בגוש … בדירה מספר 69, הגיש תביעתו כנגד הנתבעת, בהיותה נציגת הועד בבית המשותף, להפסיק  את הפעלת המעלית כמעלית שבת, פעולה שהחלה לדבריו כ-9 חודשים לפני הגשת התביעה ובניגוד לזכות חוקית כלשהי והוא מבקש על כן לחייב את הנתבעת לבטל את מנגנון פיקוד השבת במעלית ולהשיב את מצבה לקדמותו. לתביעה צורף מכתב פנייה מאוקטובר 2006 אל הגב' וייסר וממנו עלה כי היתה אליה פניה קודמת להפסקת פעולת המעלית.

בכתב ההגנה מאשרת הגב' …. כי היא משמשת כחברת הנציגות כן היא מאשרת כי הוחל בהפעלת המעלית בבניין כמעלית שבת לאחר שמספר בעלי דירות רכשו לאחרונה דירות בקומות העליונות והם ביקשו את הפעלת המעלית כדי לאפשר להם להגיע לבית הכנסת. נטען בכתב ההגנה כי המעלית הופעלה באמצעות מנגנון שבת לזמנים מצומצמים בלבד ומספר מועט של פעמים בשנה בהיות אותם דיירים תושבי חוץ המשתמשים בדירותיהם בעיקר בתקופת החגים. עוד נטען כי על אף שבכל אחת מן הכניסות קיימת רק מעלית אחת, מסכימים בעלי הדירות להפעיל את המעלית כמעלית שבת על מנת לא לפגוע בדיירים ששמירת השבת היא מצוותם.

בדיון שהתקיים עם הצדדים ב-14 בנובמבר 2007, הודתה הגב' ….. כי בשנה האחרונה נרכשו דירות הפנטהאוז ע"י תושבי חוץ, הם פנו אליה בעל-פה וביקשו אותה להפעיל את המעלית כמעלית שבת וכך עשתה. לדבריה מפתח הפעלת מנגנון השבת במעלית מצוי בידיה והיא היחידה המפעילה אותו, וכי הוא מופעל בחגים ובשבתות כשהדירות העליונות מאויישות ולדבריה אין התנגדות להפעלתה על ידי שאר המתגוררים בבית. משנשאלה, השיבה הגב' וייסר כי בבניין מאויישות בקביעות שלוש דירות בלבד ושאר הדירות ריקות וחלקן מושכרות.

הפועל היוצא אם כן הוא שהצדדים אינם חלוקים על המצב העובדתי שהביא להגשת התביעה. מדובר בבית משותף המורכב משלושה מבנים נפרדים. לכל אחד מן המבנים כניסה אחת ובכל מבנה מותקנת מעלית אחת בלבד. עוד קובע התקנון המוסכם שנרשם לבית כי כל מבנה יתנהל בנפרד ולכל מבנה תהיה נציגות נפרדת שתהיה אחראית על ניהול הרכוש המשותף שבתחומי אותו מבנה. המחלוקת נוגעת למבנה 3 שהצדדים הם בעלי דירות בו. הוכח כי הגב' …. הפעילה את המעלית כמעלית שבת בלי שקיבלה על כך את הסכמת כל בעלי הדירות בבית, כי פניות בכתב מטעם האגודה לתרבות הדיור והיועץ המשפטי שלה לא נענו כלל וכי בניגוד להתנגדותו הנחרצת של התובע מופעלת המעלית כמעלית שבת והמנגנון תוכנן כך שהמעלית לא תעצור בקומה שבה מתגורר התובע.

המחלוקת אם כן היא בשאלה האם רשאית הגב' …. – בהיותה נציגות הבית או ועד הבית בכניסה ג', או כל אדם אחר לצורך כך, להפעיל את המעלית כמעלית שבת כשאחד מבעלי הדירות מתנגד לכך.

אומר בראשית הדברים כי התובע טוען שבעת שנעשו לאחרונה שיפוצים ברכוש המשותף הותקן במעלית מנגנון פיקוד שבת שלא היה בו קודם לכן ואילו הנתבעת טענה שמנגנון כזה היה מותקן במעלית מלכתחילה. נושא זה לא הוברר שכן הנתבעת בחרה להתייצב לדיון ללא ליווי עורך דין ועל אף שנדרשה בהזמנה לדין להביא אתה את כל המסמכים הנוגעים לתביעה וכן את כל מי שהיא תבקש להעיד, העדיפה להתייצב לדיון בלי מסמכים כלשהם. טענת התובע כי מנגנון פיקוד שבת הותקן בעת ביצוע השיפוצים במעלית לא הוכחש בכתב ההגנה ועל כן טענתה המאוחרת של הנתבעת, אינה מתקבלת.

אוסיף בהקשר זה כי אני דוחה את טענת הנתבעת שעול ההוכחה על התובע. הנתבעת משמשת כנציגות הבית המשותף והמסמכים ברשותה ובנוסף, כתב ההגנה מאשר את האמור בתביעה ומשהיא טוענת: "כן – אבל…"  עובר נטל השכנוע עליה.

יתרה מכך – וזו הנקודה החשובה לענייננו – אין מחלוקת שהמעלית הופעלה כמעלית שבת לפני כשנה בלבד וכי מאז איכלוסו של הבניין ועד לאותו מועד לא הופעלה המעלית כמעלית שבת.

טוענת הגב' …. בסיכומים טיעונים שלא ניתן לקבלם. כך נטען על ידה – בלי שהדבר הוכח כלל כי בחלק מהחוזים שנחתמו עם גינדי הוספה התחייבות להתקנת מעלית שבת. טענה זו כאמור לא הוכחה אך ממילא אין לה משקל כלשהו. משנרשם הבית בפנקס הבתים המשותפים ונרשם לו תקנון מוסכם, מסדיר התקנון המוסכם שנרשם את כלל ההסדרים שהתחייב בהם הקבלן כלפי בעלי הדירות בהסכמי הרכישה (ראה סע' 61 לחוק המקרקעין) בנוסף קובע סעיף 6 לחוק המכר (דירות) התשל"ג – 1973 כי

" 6 (א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי במתייחסת לעניין מן העניינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו עניין…."

והפסיקה פירשה את הוראותיו כך שמקום בו ההתחייבות איננה מופיעה באופן מפורש בכל הסכמי הרכישה כאשר היא באה לשנות מהוראות התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, אינה מחייבת.

ממילא משנרשם לבית תקנון מוסכם, מחייבות הוראותיו בלבד את בעלי הדירות, כולל בעלי הדירות אשר רכשו דירות לאחר שנרשם הבית בפנקס הבתים המשותפים.

משלא נקבע בתקנון המוסכם של הבית המשותף שהמעליות תפעלנה בו כמעליות שבת – משמע לא קיימת אפשרות כזו.

סעיף 59 ז. משהוחק, הביא להקלה מן המצב המחייב קודם לחקיקתו. התיקון לחוק קבע כי מקום בו קיימות בבית שתי מעליות ובאחת מותקן מנגנון פיקוד שבת, רשאי כל דייר לדרוש את הפעלתה – משמע, שוב אין צורך בקבלת הסכמה של בעלי הדירות להפעלתה. אולם הסעיף מציב תנאים הצריכים להתקיים כתנאי מוקדם לאפשרותו של כל בעל דירה לחייב את בעלי הדירות על פי רצונו.

בענייננו, בבית המשותף דנן נקבע כי כל מבנה יתנהל בנפרד כאמור בס' 59 לחוק ומשכך כל מבנה נחשב כבית משותף (ראה סע' 59 ז. (ו) לחוק). בכל מבנה קיימת מעלית אחת בלבד ואין מחלוקת שהיא לא הופעלה כמעלית שבת ואין מחלוקת כי התקנון המוסכם שנרשם לבית לא איפשר את הפעלתה ככזו. במצב דברים זה, חייבת להתקבל החלטה באסיפה הכללית של בעלי הדירות ויתרה מכך, בהתאם להוראת סעיף 12 (ב) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק במקרקעין, לא ניתן לקבל החלטה שיש בה לשנות מזכויותיו של בעל דירה, אלא אם הסכים לה.

אין לקבל את הטענה כי יש לפרש את הליך קבלת ההחלטות בבית המשותף על יסוד הוראות חוק יסוד:  כבוד האדם וחירותו. בכל הכבוד לטיעוניה היסודיים של הנתבעת, כבודו וחירותו של האחד אינה יכולה לגבור על כבודו וחירותו של האחר.

במרקם העדין והרגיש של החיים בבית משותף, קבע המחוקק מערכת חוקים שתאפשר את קיומו של מרקם עדין זה. גם כאשר נחקקו הוראות חוק הנוגעות להפעלת מנגנונים המאפשרים לאנשים דתיים לקיים את השבת לצרכיהם, הוא קבע אותם כך שאין בהם פגיעה במי שאינו שומר את השבת. לכן – נקבע כי רק בבית שיש בו שתי מעליות, יכולה אחת מהן לפעול כמעלית שבת והוא קבע עוד שעלויות הפעלתה כך, תחול על מי שמבקש להפעילה וכך גם לעניין תאורת השבת.

אין לכפות על האחד את אורחות חיו של האחר תחת הכותרת של "כבוד האדם וחירותו".

מי שרוכש דירה בבית משותף חייב לבדוק היטב היטב את ההוראות החלות על אותו בית משותף. במקרה הנדון, בעלי דירות הפנטהאוז שנטען כי לבקשתם הופעל מנגנון פיקד שבת במעלית, אינם יכולים לכפות את רצונם על בעלי הדירות רק מכיוון שהם שומרי שבת.

המצב החוקי בבית איננו מאפשר הפעלת מנגנון שבת אם מי מבעלי הדירות אינו מסכים לכך.

ע"א 281/61 שלוסר נ. כץ פד"י טו 2329:
"אין אדם יכול לדרוש זכות הנאה כל שהיא מרכושו של הזולת רק מפני שנוח לו הדבר או מפני שהוא זקוק לזה ולזולת אין הדבר גורם כל נזק שהוא – אפילו מצבו הקשה של האדם הזה עשוי לעורר אהדה עליו מצד בני האדם. אין לזהות שיקולים מוסריים עם שיקולים שביושר במשמעות המשפטית, דבר התלוי ברצונו הטוב של הזולת אין לכפות עליו "רצון טוב" זה על ידי החלת השיקולים שביושר, עוד לא שמענו על הלכה מעין זו".

משכך אין המפקח מוסמך לשים את דעתו במקום דעתו של המתנגד ולהורות לו "להסכים" לרצונם של חלק מבעלי הדירות.

אינני מקבלת את הנחתה של הגב' וייסר בהקשר זה כי התובע הוא היחיד המתנגד להפעלת המעלית. הוברר כי הגב' וייסר לא התייעצה אלא עם עצמה, ועל דעתה בלבד הפעילה את המעלית. בבית הזה מתגוררים בקביעות שלוש מבעלי הדירות ואילו שאר הדירות נמכרו לתושבי חוץ, חלק מהדירות עומדות ריקות וחלקן מושכרות לשוכרים לשעה. במצב זה, קשה להצביע על "הסכמה" וממילא אין בכך דבר.

אף טענת המניעות יש לדחות שכן אין בה דבר. הפעלת המעלית כמעלית שבת בלי שניתנה על כך הסכמה של כל בעלי הדירות איננה חוקית ואין להכשירה בגלל מועד הגשת התביעה. בנוסף הוכח כי התובע פנה אל הנתבעת ודרש ממנה להפסיק את הפעלת המעלית כמעלית שבת, הוא אף פנה אליה באמצעות האגודה לתרבות הדיור ויועצה המשפטי והיא בחרה להתעלם מפניותיו ומפניותיהם. הלכך ייקרא מניעות?

כאמור, המעלית בבית המשותף דנן איננה יכולה לפעול כמעלית שבת – בכל זמן שהוא – בלי שכל בעלי הדירות בבית נתנו לכך את הסכמתם. משהתובע מתנגד  להפעלתה כך – דינה של התביעה להתקבל.

הגב' …. היא היחידה המשמשת כועד הבית או נציגות הבית, והטרמינולוגיה זהה לחלוטין, והיא היחידה שמפתח הפעלת המנגנון בידיה ומשכך כדין הוגשה התביעה כנגדה. אוסיף עוד כי פסק דין זה יעמוד בתוקפו ויחייב את כל בעלי הדירות בבית המשותף גם אם תתחלף הנציגות בבית.

מכל המקובץ, אני מורה בזאת להפסיק לאלתר את הפעלת המעלית כמעלית שבת.

בנוסף אני מחייבת את הגב' … לשלם לתובע את הוצאותיו בסך 541 ₪ והחזר שכ"ט עו"ד בסך 1,500 ₪ בצירוף מע"מ כחוק. הסכומים האמורים יכולים להשתלם מתוך קופת ועד הבית למעט חלקו של התובע עצמו בסכום זה. במידה והכספים לא ישולמו בתוך 30 יום מתאריך פסק הדין, ישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית מתאריך זה ועד תשלומו המלא בפועל.

ניתן בלשכתי בהעדר הצדדים, היום, ‏י"ז באדר ב תשס"ח, ‏24 במרץ 2008

_____________________

עדה פרנקל

המפקחת על רישום המקרקעין

נתניה